Rendement brut, net et cashflow : quel chiffre regarder ?

Commence par le dénominateur

Une annonce peut annoncer 8 % en divisant le loyer annuel par le seul prix d’achat. Une autre présentation peut intégrer les frais et les travaux au coût de départ. Le second pourcentage sera plus faible, alors que le bien est identique. Avant de comparer les résultats, écris la formule utilisée et le périmètre du coût.

Cette convention doit rester constante dans ta sélection. Si le mobilier est nécessaire au mode de location envisagé, indique comment tu le traites. Ne mélange pas un calcul avant travaux et un calcul après travaux sans préciser les dépenses nécessaires pour obtenir le loyer projeté.

Lis le passage du brut au net

Exemple fictif : 100 000 € d’achat, 20 000 € de frais et travaux, 700 € de loyer mensuel hors charges. Sur douze mois, le brut est de 8,40 % du prix seul, mais de 7 % du coût total de 120 000 €. Ces deux résultats sont arithmétiquement justes ; leurs bases diffèrent.

Avec onze mois loués et 2 000 € de dépenses annuelles, le revenu avant crédit et impôt est de 5 700 €. Le rendement net retenu est donc de 4,75 % du coût total. La vacance n’est pas une dépense facturée, mais elle réduit les recettes. Elle doit apparaître dans le scénario.

Vérifie ce qui reste chaque mois

Avec une échéance de 550 € par mois, assurance incluse par hypothèse, la trésorerie moyenne avant impôt de ce même exemple est de 5 700 € / 12 − 550 €, soit −75 € par mois. Le projet dégage un revenu d’exploitation positif mais nécessite un apport de trésorerie.

Cette moyenne annuelle masque le calendrier réel. Une taxe foncière, une régularisation de charges ou une facture de travaux peuvent sortir avant l’encaissement des loyers suivants. Prévois une réserve disponible en plus de l’effort moyen. Le remboursement du capital contribue au patrimoine mais ne remplace pas cette réserve.

La fiche à garder à côté de ta simulation

Dans MyBase, travaille d’abord avec une seule convention de comparaison. Note les loyers hors charges, le nombre de mois encaissés, les dépenses retenues et le financement. Pour une décision, demande ensuite aux professionnels compétents de vérifier les hypothèses propres à ton dossier, notamment le traitement fiscal.

• Brut : quels loyers et quel coût total ?
• Net : quelles dépenses et quelle vacance ?
• Cashflow : quelle échéance et quel périmètre fiscal ?
• Trésorerie : quelle réserve reste disponible après l’achat ?