Calculateur de rentabilité locative : comprendre tes chiffres avec MyBase

Les trois chiffres qui racontent trois histoires différentes

Le rendement brut sert à dégrossir une sélection. Il rapproche les loyers annuels du coût retenu pour l’investissement. Certaines annonces utilisent seulement le prix du bien : pour comparer tes dossiers, choisis plutôt une convention constante, en explicitant les frais et les travaux. Deux taux calculés sur des bases différentes ne sont pas comparables.

Le rendement net ajoute les dépenses d’exploitation : taxe foncière restant à ta charge, copropriété non récupérable, assurance, gestion, entretien et hypothèse de vacance. Le mot « net » n’a de sens que si tu sais ce qui a été soustrait. Précise toujours si la fiscalité est incluse ou non.

Le cashflow décrit l’effort ou l’excédent de trésorerie après le crédit, selon le périmètre choisi. Un bien peut avoir un rendement positif et demander un complément chaque mois. Le remboursement de capital constitue du patrimoine, mais ne paie pas tes dépenses courantes. Ces indicateurs se lisent ensemble.

Un exemple complet, avec ses conventions

Prenons un bien fictif acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais d’acquisition et 12 000 € de travaux initiaux. Le coût retenu est de 174 000 €. Le loyer envisagé est de 800 € hors charges par mois. Les frais sont des hypothèses pédagogiques, pas un barème ni des conditions de financement actuelles.

Sur douze mois théoriques, 9 600 € divisés par 174 000 € donnent environ 5,52 % de rendement brut. Avec onze mois loués, les recettes deviennent 8 800 €. En retirant 2 200 € de dépenses annuelles non récupérables, il reste 6 600 €, soit environ 3,79 % net avant financement et impôt.

Si l’échéance de crédit, assurance comprise dans cette hypothèse, est de 650 € par mois, le cashflow moyen avant impôt est de 6 600 € / 12 − 650 €, soit −100 € par mois. Ce chiffre ne dit pas à lui seul si le projet est adapté : il te permet de vérifier si cet effort reste compatible avec ton budget.

Une méthode en quatre passages dans le calculateur

Commence par un scénario documenté. Renseigne le prix annoncé, le loyer observé, les charges connues et un budget de travaux justifié. Pour chaque donnée incertaine, garde la source et la date : annonce, agent, documents de copropriété, devis ou comparable local.

Teste ensuite une version prudente : un mois supplémentaire sans locataire, des travaux plus élevés ou un loyer plus bas. Modifie une variable à la fois pour comprendre son poids, puis rassemble les hypothèses prudentes. Tu verras ce qui fragilise vraiment l’équilibre.

Enfin, confronte la simulation à la visite et aux pièces. MyBase aide à organiser l’analyse ; il ne transforme pas un loyer souhaité en loyer démontré. Une donnée corrigée peut inverser ton classement. Archive les hypothèses de chaque version pour discuter du même projet avec Coline.

• Constituer le coût complet de l’opération.
• Justifier le loyer et les dépenses récurrentes.
• Tester un scénario central puis prudent.
• Mettre à jour après la visite, les pièces et les devis.

Quand demander un regard extérieur ?

Si tu sais remplir les champs mais hésites sur les hypothèses, l’Accompagnement avec Coline sert à travailler ta méthode et à relire tes décisions. Tu gardes la recherche, les visites et la décision d’achat. Si tu souhaites confier les étapes opérationnelles, le Clé en main organise une mission selon ton projet et son contrat.

L’appel de 20 minutes permet de préciser ce dont tu as besoin : une méthode pour lire tes chiffres ou une mission à déléguer. Aucun outil, score ou scénario ne garantit un rendement, l’obtention du crédit ou l’absence d’imprévu.