Bail de location meublée : ce que le contrat doit contenir

Un bail de location meublée est un contrat écrit, conforme à un contrat type réglementaire, régi par le titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sa durée minimale est d’un an, ramenée à neuf mois pour un étudiant. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’au terme du bail, avec trois mois de préavis et un motif — reprise, vente ou motif légitime et sérieux — indiqué à peine de nullité. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le logement doit comporter au minimum les onze éléments de mobilier fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, et un inventaire du mobilier doit être annexé au bail, établi contradictoirement en même temps que l’état des lieux. Un bail meublé devient attaquable quand ces annexes manquent, quand il contient une clause interdite par l’article 4 de la loi de 1989, ou quand l’équipement ne correspond pas à la définition légale du meublé.

Cette page explique la règle, elle ne remplace pas un conseil juridique. Nous ne publions pas de modèle de bail téléchargeable : un document contractuel mal rédigé engage le bailleur. Pour un contrat, pars du contrat type officiel — l’annexe 2 du décret n° 2015-587, sur legifrance.gouv.fr — et de la fiche « bail d’habitation » de service-public.gouv.fr. Fais ensuite relire ton contrat : la consultation de l’ADIL de ton département est gratuite. Textes vérifiés au 11 août 2026.

Ce qu’un contrat de location meublée doit contenir

Un bail meublé portant sur la résidence principale du locataire n’est pas un texte libre. Il doit être écrit et suivre un contrat type : l’annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (l’annexe 1 vise le logement vide). Partir de ce contrat type plutôt que d’un modèle glané en ligne évite l’essentiel des clauses illicites. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au meublé par renvoi de l’article 25-3, fixe ensuite les mentions qui doivent y figurer. Les voici, clause par clause.

• L’identité des parties. Nom et domicile du bailleur, et le cas échéant ceux de son mandataire. Nom du ou des locataires. En colocation, chaque colocataire est nommé.
• La désignation du logement et sa surface habitable. Nature du bien, localisation, nombre de pièces, éléments d’équipement à usage privatif, et les parties communes dont le locataire a la jouissance. La surface habitable est une mention obligatoire. Si elle manque, ou si le dernier loyer du précédent locataire manque lui aussi, le locataire a un mois à compter de la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure pour demander une diminution du loyer. À noter : l’article 3-1, qui permet une réduction de loyer quand la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée, ne figure pas dans la liste de l’article 25-3 — il ne s’applique donc pas au meublé.
• La date de prise d’effet et la durée. Un an, ou neuf mois si le locataire est étudiant. Les dispositions applicables au meublé sont d’ordre public (article 25-3) : une clause qui fixerait une durée plus courte, hors cas de l’étudiant, ne fait pas sortir le contrat du régime du meublé — elle est inopposable au locataire, et la durée minimale d’un an s’applique.
• Le loyer, ses modalités de paiement et de révision. La révision n’est possible que si une clause l’a prévue, et elle suit l’indice de référence des loyers (article 25-9, qui renvoie à l’article 17-1). Sans clause de révision écrite, le loyer reste figé pour toute la durée du bail.
• Le dernier loyer du précédent locataire, s’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. C’est une mention obligatoire, souvent oubliée.
• Le montant du dépôt de garantie, s’il en est demandé un. Deux mois de loyer hors charges au maximum en meublé (article 25-6).
• Le mode de récupération des charges. En meublé, l’article 25-10 laisse le choix : soit des provisions mensuelles avec régularisation annuelle justifiée, soit un forfait de charges versé en même temps que le loyer — une souplesse que la location nue n’offre pas. Le forfait ne peut donner lieu à aucun complément ni à aucune régularisation ultérieure, même si les charges réelles ont dérapé. Il peut en revanche être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, et son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réellement supportées.
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement.
• Les honoraires de location, quand une agence intervient. La part mise à la charge du locataire est plafonnée par décret et ne peut pas dépasser celle du bailleur (article 5 de la loi de 1989). Les plafonds varient selon la zone : vérifie-les sur service-public.gouv.fr.
• Dans les communes en encadrement des loyers, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer et sa justification.

Les annexes obligatoires : c’est là que ça se joue

Un bail meublé sans ses annexes est un bail incomplet. Ce sont ces documents, et non le corps du contrat, qui font la preuve le jour d’un litige.

• La notice d’information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015).
• Le dossier de diagnostic technique (article 3-3) : DPE, état des risques, constat de risque d’exposition au plomb, états des installations de gaz et d’électricité de plus de quinze ans, et amiante selon le bien.
• L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement lors de la remise des clés (article 3-2).
• L’inventaire et l’état détaillé du mobilier, propre au meublé (article 25-5).
• En copropriété, les extraits du règlement relatifs à l’usage des parties privatives et communes et à la répartition des charges.

À ne pas confondre avec une annexe : l’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs n’est pas jointe au contrat : c’est un justificatif, produit à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (article 7, g).

Ce qui fait qu’un logement est « meublé » au sens de la loi

L’article 25-4 pose la définition : un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1^er septembre 2015, en tire une liste minimale de onze éléments. Elle est un plancher, pas un objectif.

1. Literie comprenant couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Ce plancher est aussi le point de bascule fiscal. Un logement qui ne le respecte pas n’est pas un meublé au sens de la loi de 1989 : le juge peut lui appliquer le régime de la location nue, et l’administration remettre en cause le rattachement des loyers aux bénéfices industriels et commerciaux — pour une plaque de cuisson manquante. La liste détaillée des meubles à prévoir va plus loin que le minimum légal, pièce par pièce.

Deuxième condition, indépendante du mobilier : le logement doit être décent. En France métropolitaine, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1^er janvier 2025. La classe F suivra au 1^er janvier 2028, la classe E au 1^er janvier 2034. Le bail reste valable, mais le locataire peut exiger la mise en conformité et le juge réduire ou suspendre le loyer.

Durée, reconduction et préavis : le calendrier du bail meublé

C’est l’asymétrie la plus mal comprise du meublé : le locataire est très libre, le bailleur beaucoup moins. Qui ne l’a pas intégrée se retrouve avec un logement occupé le jour où il voulait le vendre libre.

• Un an, reconduit tacitement pour un an. Si personne ne donne congé, le bail repart pour douze mois aux mêmes conditions. Le bailleur qui veut modifier ces conditions au terme doit prévenir trois mois avant ; si le locataire accepte, le bail est renouvelé pour un an aux nouvelles conditions.
• Neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite. Le bail étudiant s’éteint à son terme : il faut un nouveau contrat pour continuer. Le locataire garde son droit de partir à tout moment avec un mois de préavis.
• Le locataire : un mois de préavis, à tout moment, sans motif. Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Pendant le préavis, le locataire doit le loyer, sauf si le logement est reloué avant.
• Le bailleur : trois mois de préavis, au terme du bail, et un motif. Trois motifs seulement : reprise du logement pour lui-même ou un proche que la loi énumère, vente, ou motif légitime et sérieux — des impayés répétés, par exemple. À peine de nullité, le congé indique le motif retenu et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui l’unit au bailleur. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant de l’un d’eux.
• Deux garde-fous à connaître. Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté bénéficie d’une protection : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement sans lui proposer un relogement. L’exception joue si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures à ce plafond — l’une des deux conditions suffit. Et un congé pour reprise frauduleux est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale.

Le dépôt de garantie : deux mois, et des délais stricts pour le rendre

L’article 25-6 déroge expressément au droit commun : le dépôt de garantie d’un meublé ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges, quand la location nue est limitée à un mois. Il ne peut être ni révisé en cours de bail, ni produire d’intérêts au profit du locataire. Une clause qui prévoit trois mois est illicite. À la sortie, les délais sont fermes et courent à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

• Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
• Deux mois si des différences sont constatées. Toute retenue doit être justifiée par des devis, factures ou lettres de réclamation.
• Une provision de 20 % du montant du dépôt de garantie au maximum, et dûment justifiée, peut être conservée en immeuble collectif jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde est réglé dans le mois qui suit leur approbation définitive.
• 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé : c’est la majoration due si le bailleur dépasse le délai. Elle ne s’applique pas si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

État des lieux et inventaire du meublé : deux documents, pas un

En meublé, il y a deux pièces distinctes, et confondre les deux est l’erreur la plus coûteuse du bailleur débutant. L’état des lieux décrit le logement : murs, sols, plafonds, ouvrants, équipements fixes, relevés de compteurs. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier décrit les meubles : nombre, nature, état, marque quand elle compte. L’article 25-5 impose le second en plus du premier, à l’entrée et à la sortie, établis contradictoirement et joints au contrat.

L’article 3-2 encadre la forme. L’état des lieux est établi à l’amiable par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent. S’il ne peut pas l’être — refus, absence, désaccord —, il est dressé par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, avec un préavis d’au moins sept jours, et les frais sont partagés par moitié. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet en outre aux parties de convenir d’une grille de vétusté : durée de vie théorique et coefficients d’abattement pour les principaux matériaux et équipements. C’est l’outil qui évite de facturer une moquette de dix ans au prix du neuf.

Deux délais utiles au locataire : il dispose de dix jours après l’établissement de l’état des lieux d’entrée pour demander à le compléter, et de tout le premier mois de la période de chauffe pour demander à le compléter sur les éléments de chauffage.

Bail meublé ou bail de location non meublé : le tableau comparatif

Deux régimes séparés dans la même loi : le bail non meublé relève du titre I, le bail meublé du titre I bis. Presque tout diffère — durée, préavis, dépôt de garantie, annexes, et jusqu’à la catégorie fiscale des loyers.

Comment lire ce tableau. Le meublé offre plus de souplesse au bailleur — bail court, congé plus rapide, dépôt doublé, forfait de charges — et une fiscalité en général plus douce. Il exige en contrepartie d’équiper, d’inventorier et d’accepter une rotation plus rapide, donc plus de vacance et plus de gestion. Le nu offre de la stabilité et zéro mobilier à remplacer. Pour chiffrer l’écart d’impôt entre les deux, le simulateur d’impôts sur les revenus locatifs compare les quatre régimes sur tes propres loyers.

Le bail mobilité, en bref

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un troisième contrat, logé au titre I ter de la loi de 1989 (articles 25-12 à 25-18). Il porte lui aussi sur un logement meublé, mais obéit à ses propres règles.

• Durée d’un à dix mois, non renouvelable et non reconductible. Modifiable une seule fois par avenant, sans dépasser dix mois au total.
• Locataire éligible uniquement : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Le motif figure au contrat.
• Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Une caution ou la garantie Visale prend le relais.
• Préavis d’un mois pour le locataire, à tout moment.
• Charges au forfait, versé en même temps que le loyer. Le loyer, lui, n’est pas révisable en cours de bail.
• Pas de clause de solidarité entre colocataires ou avec une caution : réputée non écrite.
• À l’échéance, pour continuer, les parties signent un bail meublé classique — pas un second bail mobilité.

Attention à ne pas confondre le bail mobilité avec la location courte durée touristique, qui relève du code du tourisme et de règles municipales, pas de la loi de 1989.

Ce qui rend un bail meublé attaquable

Un bail n’est presque jamais « nul » en bloc. Ce qui arrive, c’est qu’une clause tombe, qu’une retenue ne tienne pas, ou que le régime bascule. Les six failles les plus fréquentes en relecture.

• 1. Une clause interdite par l’article 4. Les plus fréquentes dans les modèles glanés en ligne : imposer l’assurance d’une compagnie choisie par le bailleur, imposer le prélèvement automatique, prévoir une pénalité en cas de manquement, interdire au locataire d’héberger des personnes, mettre l’état des lieux de sortie à sa charge d’office, ou l’obliger à laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Une clause réputée non écrite disparaît, le reste du contrat s’applique.
• 2. Un mobilier en dessous du minimum légal. C’est la faille la plus chère. Sans les onze éléments du décret de 2015, le logement n’entre pas dans la définition de l’article 25-4. Le locataire peut demander au juge d’appliquer le régime de la location nue : bail de trois ans, congé du bailleur à six mois, dépôt de garantie ramené à un mois. Et la qualification fiscale des loyers en BIC devient contestable.
• 3. Un état des lieux bâclé, ou absent. « État d’usage » sur toutes les lignes ne décrit rien et ne prouve rien. Retenir sur le dépôt de garantie suppose de démontrer une différence entre l’entrée et la sortie, devis ou facture à l’appui. Sans état des lieux d’entrée exploitable, c’est impossible.
• 4. Un inventaire du mobilier absent. L’erreur spécifique au meublé. L’état des lieux décrit le logement, pas les meubles. Sans l’inventaire de l’article 25-5, un canapé disparu ou une plaque de cuisson cassée ne sont pas démontrables. Numérote, photographie, date.
• 5. Un dépôt de garantie hors clous, ou rendu en retard. Au-delà de deux mois de loyer hors charges, la clause est illicite. Et le retard de restitution coûte 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé — une pénalité automatique, que le locataire n’a pas à négocier.
• 6. Un congé mal donné. Un congé du bailleur sans motif est nul. Un congé pour reprise qui ne nomme pas le bénéficiaire, son adresse et son lien avec le bailleur est nul. Un congé donné à deux mois du terme au lieu de trois ne produit aucun effet : le bail se reconduit pour un an. Beaucoup de ventes « libres » deviennent des ventes occupées à cause d’une date manquée.

En cas de désaccord sur le loyer, les charges, le congé, l’état des lieux ou le dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant le juge (article 25-11). C’est souvent plus rapide et moins destructeur qu’un contentieux.

Comment vérifier un bail meublé avant de le signer

1. Pars du contrat type officiel — annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
2. Coche les mentions obligatoires — identité des parties, désignation et surface habitable, date de prise d’effet et durée, loyer et révision, dernier loyer du précédent locataire s’il est parti depuis moins de dix-huit mois, dépôt de garantie.
3. Rassemble les annexes — notice d’information, dossier de diagnostic technique dont le DPE, état des lieux d’entrée, inventaire du mobilier, extraits du règlement de copropriété.
4. Contrôle le mobilier — les onze éléments du décret n° 2015-981 sont un plancher, pas un objectif.
5. Vérifie durée, préavis et dépôt — un an ou neuf mois, un mois de préavis pour le locataire, trois mois et un motif pour le bailleur, deux mois de dépôt au maximum.
6. Traque les clauses interdites — relis l’article 4 ligne à ligne. Ce qu’un modèle commercial ajoute « pour te protéger » est souvent ce que la loi interdit.
7. Fais relire — l’ADIL de ton département assure une consultation juridique gratuite ; un avocat ou un notaire pour les situations complexes.

Questions fréquentes sur le bail de location meublée

Le bail, c’est la fin du parcours — pas le début

Un bail propre ne sauve pas un mauvais achat, mais un bail bâclé coûte vite deux mois de loyer et une année de bail non voulue. Immobilier Solutions fait du conseil : on t’apprend la règle et on relit tes chiffres avec toi. Nous ne rédigeons pas de bail, ne validons aucun contrat et ne donnons pas de consultation juridique — pour cela, il y a l’ADIL de ton département, un avocat ou un notaire. Nous ne cherchons pas de bien, ne visitons pas, ne négocions pas, ne gérons pas pour le compte d’autrui, ne détenons aucun mandat et n’avons aucun bien à vendre. Tu restes décideur et unique signataire.

• La location meublée (LMNP) — le statut, l’amortissement et ce que la réforme change à la revente.
• La liste des meubles à prévoir — le minimum légal, puis ce qu’il faut vraiment pour louer vite.
• Le simulateur d’impôts sur les revenus locatifs — micro-foncier, réel foncier, micro-BIC ou LMNP au réel.
• La colocation meublée — un bail par colocataire ou un bail unique, et ce que ça change.
• La location courte durée — un autre régime, d’autres obligations.
• Louer son bien : les étapes — du dossier locataire à la remise des clés.
• La Formation — la méthode complète, en autonomie, de la recherche à la mise en location.
• L’Accompagnement 1-to-1 — tes documents et tes chiffres relus avec toi.

Information juridique générale, à titre indicatif. Cette page explique la règle, elle ne remplace pas un conseil juridique, ni l’avis d’un notaire, d’un avocat ou de l’ADIL de ton département. Les textes cités — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décrets n° 2015-587, n° 2015-981 et n° 2016-382 — sont consultables sur legifrance.gouv.fr et service-public.gouv.fr. Vérifiés au 11 août 2026, ils peuvent évoluer. Les règles présentées visent la location meublée constituant la résidence principale du locataire en France métropolitaine ; des dispositions locales peuvent s’y ajouter.