Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal, pas un dispositif de défiscalisation : il s’applique automatiquement dès que tu loues un logement meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Tes loyers ne sont alors pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tu restes non professionnel tant que tes recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou tant qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de ton foyer fiscal (CGI, art. 155, IV). Deux régimes s’ouvrent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % en meublé de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 ; ou le régime réel, qui déduit les charges réelles et l’amortissement du bien — le mécanisme qui ramène souvent l’impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 % sur les loyers meublés depuis 2026, contre 17,2 % en location nue. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : l’avantage est un report d’imposition, pas une suppression. Information à jour au 10 août 2026, à confirmer avec ton comptable — ceci n’est pas un conseil fiscal personnalisé.
Ce qu’est vraiment le LMNP (et ce qu’il n’est pas)
Commençons par démonter trois idées reçues. Le LMNP n’est pas une société : tu loues en ton nom propre, comme une personne physique. Ce n’est pas une niche fiscale votée pour quelques années : c’est le régime de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux, appliqué à une activité de location. Et ce n’est pas une option qu’on coche : dès lors que tu loues un logement garni de meubles et que tu ne remplis pas les conditions du loueur professionnel, tu es LMNP, que tu le saches ou non.
La frontière avec le loueur en meublé professionnel (LMP) tient en deux conditions cumulatives, posées par l’article 155, IV du code général des impôts : il faut que les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et qu’elles dépassent les autres revenus d’activité de ce foyer. Les deux, pas l’une ou l’autre. Un cadre qui gagne 45 000 € par an et encaisse 30 000 € de loyers meublés reste donc non professionnel : ses recettes franchissent le premier seuil mais pas le second. C’est la situation de la très grande majorité des investisseurs, et c’est pour cela que le sigle LMNP est partout.
Le mot « non professionnel » induit en erreur : il ne décrit pas ton sérieux, il décrit ta place dans le code des impôts. Concrètement, le LMNP t’oblige quand même à déclarer un début d’activité, à obtenir un numéro SIRET, à tenir des comptes si tu optes pour le réel, et à payer la cotisation foncière des entreprises à partir de la deuxième année. On y revient plus bas, dans les démarches.
Location meublée ou location nue : ce que la fiscalité change vraiment
C’est la comparaison qui décide de tout, et elle se joue sur bien plus que le montant du loyer. Meubler un logement le fait basculer d’une catégorie de revenus à une autre, et chaque catégorie a ses propres abattements, ses propres prélèvements sociaux, ses propres règles de déficit et sa propre durée de bail. Voici les deux colonnes, ligne par ligne.
| Location nue | Location meublée (LMNP) | |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier : abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de revenu brut foncier pour le foyer | Micro-BIC : abattement de 50 % en longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes (revenus 2026) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
| Amortissement du bien | Non (hors dispositif spécifique) | Oui, au régime réel : c’est le cœur du sujet |
| Durée du bail (résidence principale) | 3 ans si le bailleur est un particulier | 1 an, reconduit tacitement — 9 mois pour un étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois dans les cas prévus par la loi | 1 mois en toutes circonstances |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Équipement | Aucune liste imposée | 11 éléments de mobilier au minimum |
Deux lectures possibles de ce tableau, et elles sont toutes les deux justes. Le meublé paie 1,4 point de prélèvements sociaux de plus et impose un bail plus court, donc une rotation de locataires plus rapide et une gestion plus active. En échange, il ouvre un abattement forfaitaire supérieur et, surtout, l’amortissement — qui n’a aucun équivalent en location nue classique. À noter tout de même : depuis 2026, la location nue dispose elle aussi d’un amortissement, plafonné et sous conditions de loyers, via la loi Jeanbrun. Le comparatif nu / meublé n’est donc plus aussi tranché qu’il y a deux ans.
Un point de vocabulaire qui coûte cher quand on l’ignore : la colocation meublée et la location courte durée ne sont pas des statuts fiscaux distincts. Ce sont des façons d’exploiter un meublé, et elles relèvent toutes les deux du même régime BIC — avec une réserve de taille pour la courte durée, dont les abattements ont été durcis. Voir nos pages colocation rentable et location courte durée.
Micro-BIC ou régime réel : le seul arbitrage qui compte
Une fois que tu es en meublé, tout se joue là. Deux régimes, deux logiques opposées.
Le micro-BIC
L’administration retranche un abattement forfaitaire de 50 % de tes recettes et impose le reste. Aucune comptabilité, aucune charge à justifier, quelques cases à remplir. Le régime s’applique tant que tes recettes de meublé de longue durée ne dépassent pas 83 600 € pour les revenus 2026 (le plafond était de 77 700 € jusqu’aux revenus 2025). Au-delà, le réel s’impose.
Le régime réel
Tu déduis ce que tu dépenses vraiment — intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires du comptable — et, en plus, l’amortissement du bien et du mobilier. En contrepartie : une comptabilité commerciale, donc en pratique un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Le seuil de bascule est purement arithmétique : dès que tes charges déductibles augmentées de l’amortissement dépassent 50 % de tes loyers, le réel paie moins que le micro-BIC. Or, sur un bien financé à crédit, les intérêts d’emprunt et l’amortissement franchissent ce seuil presque toujours dès la première année. Le micro-BIC garde son intérêt quand le bien est payé comptant, sans travaux, avec peu de charges — ou simplement quand l’écart d’impôt ne justifie pas le coût et la contrainte d’une comptabilité.
Un exemple chiffré, de bout en bout
Un studio loué meublé 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers annuels. Charges réellement déductibles : 3 600 € (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, copropriété). Valeur du bien : 170 000 €. Tranche marginale d’imposition : 30 %.
- Micro-BIC — base : 12 000 × 50 % = 6 000 €. Impôt : 6 000 × (30 % + 18,6 %) ≈ 2 916 €.
- LMNP au réel — amortissement : (170 000 × 85 %) ÷ 27 ≈ 5 352 €. Base : 12 000 − 3 600 − 5 352 = 3 048 €. Impôt : 3 048 × (30 % + 18,6 %) ≈ 1 481 €.
- Le même studio loué nu, au micro-foncier — base : 12 000 × 70 % = 8 400 €. Impôt : 8 400 × (30 % + 17,2 %) ≈ 3 965 €.
Même bien, mêmes loyers, mêmes charges : de 3 965 € à 1 481 € d’impôt annuel selon la façon dont on loue et le régime retenu. Refais ce calcul avec tes chiffres dans le simulateur d’impôt sur les revenus locatifs.
Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable. L’amortissement de 85 % de la valeur sur 27 ans est une convention comptable retenue sur tout le site, pas un barème légal : un comptable amortit par composants.
L’exception qui piège les loueurs Airbnb
Les 50 % du micro-BIC valent pour le meublé de longue durée et pour le meublé de tourisme classé. Un meublé de tourisme non classé — la location saisonnière ordinaire — ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 %, plafonné à 15 000 € de recettes, depuis la loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. C’est un durcissement considérable, et il ne concerne qu’une partie des meublés. Une colocation meublée ou un T2 loué à l’année à un locataire qui y a sa résidence principale ne sont pas visés.
L’amortissement en LMNP, expliqué comme il devrait l’être
C’est le mécanisme dont tout le monde parle et que presque personne n’explique jusqu’au bout. Le principe est comptable, pas fiscal : un bien immobilier s’use. Chaque année, la comptabilité constate cette usure sous forme d’une charge qui ne correspond à aucune sortie d’argent. Tu ne débourses rien, mais ton résultat imposable baisse d’autant.
Ce qui s’amortit, ce n’est pas le prix payé en entier. Le terrain, lui, ne s’use pas : il est sorti de l’assiette. Le reste — gros œuvre, façade, toiture, installations techniques, agencements, mobilier — s’amortit par composants, chacun sur sa propre durée. Sur ce site, comme dans nos simulateurs, nous retenons une hypothèse simplificatrice unique : 85 % de la valeur du bien étalés sur 27 ans, à laquelle s’ajoute l’amortissement du mobilier, plus rapide. Ce n’est pas un barème légal, c’est une convention de calcul : ton expert-comptable retiendra une ventilation propre à ton bien.
L’effet est net les premières années : entre les intérêts d’emprunt, les charges et l’amortissement, le résultat imposable tombe souvent à zéro, et l’impôt sur les loyers avec lui. Trois nuances, que peu de pages prennent la peine d’écrire.
- L’amortissement ne crée jamais de déficit imputable sur ton revenu global.Contrairement au déficit foncier de la location nue, la fraction d’amortissement qui excède le bénéfice n’efface pas d’impôt sur tes salaires. Elle est mise en réserve et se reporte, sans limite de durée, sur tes bénéfices meublés des années suivantes. Rien n’est perdu, mais rien n’est gagné tout de suite non plus.
- L’avantage s’épuise.Un amortissement a une fin. Quand le stock est consommé et que le capital du prêt a remplacé les intérêts dans tes mensualités, l’impôt revient. C’est le moment que beaucoup d’investisseurs découvrent sans l’avoir anticipé — et c’est précisément ce qu’il faut projeter avant d’acheter, pas après.
- Depuis la loi de finances 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente.Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention viennent augmenter la plus-value taxable, y compris ceux pratiqués avant cette date. Les résidences services visées à l’article L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exclues. Conclusion honnête : l’économie d’impôt pendant la détention est un différé de fiscalité, pas un gain acquis.
Les abattements pour durée de détention restent applicables à la plus-value : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans. Pour chiffrer l’ensemble, le calculateur de plus-value immobilière intègre cette réintégration.
Taxe foncière, CFE, prélèvements sociaux : les impôts qu’on oublie de compter
L’impôt sur les loyers n’est qu’une ligne de la facture. Trois autres postes tombent chaque année, et ce sont souvent eux qui font mentir un calcul de rentabilité fait trop vite.
Ces trois postes ont leur place dans le calcul de rentabilité avant l’offre, pas dans une régularisation de fin d’année. Le calculateur de rentabilité locative les intègre pour te donner un rendement net-net et un cash-flow mensuel.
Le bail de location meublée : durée, préavis, état des lieux
Le contrat n’est pas un détail administratif : c’est lui qui prouve que tu loues bien en meublé, donc que le régime BIC s’applique. Un bail bancal, c’est un risque de requalification en location nue — avec la fiscalité des revenus fonciers et une durée de trois ans imposée rétroactivement.
- Durée : 1 an, reconduit tacitement, pour un logement loué comme résidence principale du locataire. 9 mois non reconductibles quand le locataire est étudiant.
- Préavis du locataire : 1 mois, en toutes circonstances et sans justification. C’est l’une des différences les plus concrètes avec la location nue, et elle explique la rotation plus rapide.
- Congé du bailleur : 3 mois au moins avant l’échéance du bail, et uniquement pour l’un des trois motifs admis — vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux.
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges au maximum, contre un mois en location nue.
- Contrat type obligatoire, avec ses annexes : diagnostics, notice d’information, et surtout l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, qui n’existent qu’en meublé.
- État des lieux établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie. En meublé, il se double de l’inventaire du mobilier : c’est la pièce qui tranche les litiges sur le dépôt de garantie, et celle qu’on bâcle le plus souvent.
Le détail clause par clause, les mentions obligatoires, le cas du bail étudiant et celui de l’état des lieux sont traités sur la page dédiée : le bail de location meublée.
Les meubles obligatoires en location meublée : 11 éléments, pas un de moins
La loi définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier « en nombre et en qualité suffisants » pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement. Pour éviter les interprétations, un décret du 31 juillet 2015 en a fixé la liste minimale, entrée en vigueur le 1er septembre 2015.
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment à − 6 °C ou moins
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Cette liste est un plancher, pas un objectif. Un logement incomplet peut voir son bail requalifié en location nue par le juge, avec les conséquences fiscales et de durée qui vont avec. Et un plancher respecté à la lettre ne fait pas un logement qui se loue vite : c’est la qualité de l’aménagement qui réduit la vacance, pas la conformité au décret.
Élément par élément, avec les pièges de l’inventaire et ce qu’il faut ajouter au-delà du minimum légal : la liste des meubles obligatoires en location meublée.
Déclarer une location meublée : les démarches, dans l’ordre
Rien d’insurmontable, mais l’ordre compte : sans numéro SIRET, tu ne peux rien déclarer ensuite.
- Vérifie que le logement est meublé au sens de la loi — les 11 éléments du décret du 31 juillet 2015, sans exception.
- Rédige le bail meublé et ses annexes — contrat type, durée d’un an (ou neuf mois pour un étudiant), dépôt de garantie de deux mois maximum, état des lieux et inventaire du mobilier annexés.
- Déclare le début d’activité dans les 15 jours qui suivent la mise en location, sur le guichet unique des formalités des entreprises. C’est cette formalité qui déclenche l’attribution du numéro SIRET.
- Choisis ton régime — micro-BIC ou réel. Chiffre les deux avant de trancher : l’option pour le réel t’engage, et revenir en arrière n’est pas anodin.
- Déclare tes loyers chaque année — au micro-BIC, sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Au réel, une liasse n° 2031 est déposée auprès du service des impôts des entreprises, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO.
- Anticipe la taxe foncière et la CFE — la première est due par le propriétaire au 1er janvier ; la seconde est exonérée l’année de création de l’activité, puis due à partir de l’année suivante, sur une base réduite de moitié.
Démarches vérifiées au 10 août 2026 sur service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr. Les procédures et les formulaires évoluent : vérifie la version en vigueur au moment où tu déclares. Cette page ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable.
Pour qui le LMNP est pertinent — et pour qui il ne l’est pas
C’est cohérent si…
- Tu achètes à crédit : intérêts et amortissement se cumulent et peuvent neutraliser le résultat imposable pendant plusieurs années.
- Ta tranche marginale est à 30 % ou plus : c’est là que l’écart entre régimes devient significatif.
- Tu vises un studio, un T2 ou une colocation dans une ville étudiante ou tendue, où la demande de meublé est installée.
- Tu détiens en direct, en ton nom propre, et tu veux rester simple.
- Tu raisonnes sur une détention longue et tu acceptes de payer un comptable chaque année.
Ce n’est pas l’outil s’il te faut…
- Une revente à court terme : la réintégration des amortissements dans la plus-value pèse d’autant plus que la détention est courte.
- Une transmission organisée à plusieurs : c’est le terrain de la société, pas de la détention en direct.
- Un bien acheté comptant, sans travaux et avec peu de charges : le micro-BIC suffit souvent, et le réel coûte plus qu’il ne rapporte.
- Un marché local où le meublé ne se loue pas mieux que le nu : le surcoût d’équipement n’est alors compensé par rien.
- Une gestion totalement passive : bail d’un an, préavis d’un mois, mobilier à renouveler — le meublé demande de la présence.
La question « LMNP ou société ? » revient à chaque projet. Elle se tranche sur trois critères : le nombre d’associés, l’horizon de revente et ce que tu comptes faire des bénéfices. Le comparateur LMNP / SCI à l’IS chiffre l’écart annuel, et le guide LMNP ou SCI déroule le raisonnement.
Les six erreurs qui coûtent le plus cher en location meublée
Aucune comptabilité, quelques cases : on y reste. Mais dès que charges et amortissement dépassent 50 % des loyers, chaque année passée au micro est de l’impôt payé en trop. Sur un bien à crédit, ce seuil est franchi dès la première année.
Il s’épuise, et depuis la loi de finances 2025 il est réintégré dans la plus-value à la revente. C’est un report d’imposition. Le raisonner sur la durée de détention complète, pas sur la première année.
À 30 % de tranche marginale, la ponction réelle sur un bénéfice meublé est de 48,6 %, prélèvements sociaux de 18,6 % compris. Calculer 30 % et s’arrêter là sous-estime l’impôt de plus d’un tiers.
Le décret fixe 11 éléments : c’est un plancher juridique, pas un cahier des charges commercial. Un logement conforme mais mal aménagé se loue plus lentement et moins cher — la vacance coûte plus que le mobilier.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, ce régime n’ouvre plus qu’un abattement de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes. Se tromper de ligne sur la déclaration, c’est une régularisation assurée.
La déclaration se fait dans les 15 jours suivant la mise en location. Sans SIRET, pas de déclaration de résultat possible, et le retard se rattrape mal.
Questions fréquentes sur le LMNP et la location meublée
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’est ni une société, ni un dispositif de défiscalisation, ni une option à cocher : c’est le statut fiscal qui s’applique automatiquement dès que tu loues un logement meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Tu es loueur professionnel (LMP) seulement si tes recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an ET dépassent les autres revenus d’activité de ton foyer fiscal (CGI, art. 155, IV). Si une seule de ces deux conditions manque, tu es LMNP. Conséquence principale : tes loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles de calcul entièrement différentes.
Le point de bascule est arithmétique. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % des recettes d’un meublé de longue durée, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Dès que tes charges déductibles augmentées de l’amortissement dépassent 50 % de tes loyers, le régime réel devient plus favorable — et avec l’amortissement du bâti, ce seuil est franchi très vite dès qu’il y a un crédit. Le micro-BIC gagne surtout quand le bien est payé comptant, sans travaux et avec peu de charges. Attention, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes depuis la loi du 19 novembre 2024. Estimation indicative : fais valider ton choix par un comptable, l’option pour le réel t’engage.
Quatre écarts. La catégorie de revenus d’abord : revenus fonciers en location nue, bénéfices industriels et commerciaux en meublé. L’abattement forfaitaire ensuite : 30 % au micro-foncier contre 50 % au micro-BIC de longue durée. Les prélèvements sociaux, troisième écart : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus meublés depuis 2026. L’amortissement enfin, qui est le vrai sujet : seul le meublé au régime réel permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent l’impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années. En contrepartie, depuis la loi de finances 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : c’est un report d’imposition, pas une suppression.
Un an, reconduit tacitement, pour un logement meublé loué comme résidence principale du locataire. La durée tombe à neuf mois non reconductibles quand le locataire est étudiant. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois, en toutes circonstances et sans avoir à se justifier. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins trois mois, et pour l’un des trois motifs admis : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le détail, clause par clause, est sur notre page dédiée au bail de location meublée.
Onze éléments au minimum, fixés par le décret du 31 juillet 2015 : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment à − 6 °C ou moins ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté au logement. Cette liste est un plancher, pas un objectif : un logement incomplet peut être requalifié en location nue, avec la fiscalité et la durée de bail correspondantes. Un inventaire détaillé du mobilier doit être annexé au bail.
Trois temps. D’abord, la déclaration de début d’activité, dans les quinze jours suivant la mise en location, sur le guichet unique des formalités des entreprises : elle donne le numéro SIRET sans lequel rien ne peut être déclaré ensuite. Puis le choix du régime, micro-BIC ou réel, à chiffrer avant de s’engager. Enfin la déclaration annuelle : les recettes se portent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO au micro-BIC ; au régime réel, une liasse n° 2031 est déposée auprès du service des impôts des entreprises, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO. Côté impôts locaux, la taxe foncière reste due par le propriétaire, et la cotisation foncière des entreprises est exonérée l’année de création : la première imposition tombe l’année suivante.
Pour aller au bout du sujet
Comprendre le mécanisme est une chose ; l’appliquer à ton bien, à ta tranche d’imposition et à ton financement en est une autre. Les outils chiffrent, les guides expliquent, et l’accompagnement relit.
Immobilier Solutions forme et accompagne les investisseurs : nous n’avons aucun bien à vendre, nous ne cherchons, ne visitons, ne négocions et ne gérons rien pour le compte d’autrui, et nous ne détenons aucun mandat. Tu restes décideur et unique signataire. Cette page fournit une information générale et des estimations indicatives, à titre d’information ; elle ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni un engagement, et ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable. Aucun résultat, rendement ni délai n’est garanti. Paramètres fiscaux et réglementaires vérifiés au 10 août 2026.