Un appartement annonce un loyer de 800 €, l’autre 650 €. Le premier peut sembler plus intéressant avant même la visite. Mais tu compares un revenu isolé, sans savoir ce qu’il faut engager pour l’obtenir ni ce qui restera après les dépenses.
Le bon tableau ne désigne pas automatiquement un gagnant. Il montre pourquoi un dossier mérite d’avancer, d’être renégocié ou d’attendre une information. Tu peux le refaire sur une feuille, sans logiciel spécialisé.
Commencer par une base commune
Choisis la même période : ici, une année de location stabilisée. Les deux loyers sont hors charges. On retient un mois sans loyer pour chacun, même si cette hypothèse ne convient pas nécessairement à leur marché réel. L’objectif de l’exercice est de rendre la comparaison lisible.
Précise aussi les frais inclus dans le coût d’entrée, les dépenses supportées par le propriétaire et l’assurance du crédit. Un tableau mélangeant loyer charges comprises et loyer hors charges fausse déjà le résultat avant tout calcul.
- Coût d’entrée : achat, frais d’acquisition, travaux et équipement.
- Exploitation : vacance et dépenses non récupérées sur le locataire.
- Financement : mensualité avec assurance identifiée, pas seulement intérêt annoncé.
- Argent conservé : réserve de départ et mise de côté annuelle séparées des dépenses consommées.
Deux dossiers comparés sur un an
Simulation pédagogique : ces montants sont fictifs et ne constituent pas des prix de marché. Les frais initiaux de financement sont supposés nuls pour isoler la comparaison ; ajoute-les à un projet réel. La fiscalité n’est pas simulée.
| Poste | Bien A | Bien B |
|---|---|---|
| Achat + frais + travaux + meubles | 120 000 + 10 000 + 18 000 + 5 000 = 153 000 € | 100 000 + 8 500 + 6 500 + 3 000 = 118 000 € |
| Crédit / épargne totale / réserve conservée | 123 000 € / 36 000 € / 6 000 € | 90 000 € / 34 000 € / 6 000 € |
| Loyer hors charges / vacance | 800 € / un mois | 650 € / un mois |
| Loyers annuels retenus | 800 × 11 = 8 800 € | 650 × 11 = 7 150 € |
| Dépenses annuelles non récupérées | 2 280 € | 1 675 € |
| Crédit annuel, assurance comprise | 650 × 12 = 7 800 € ; assurance 20 €/mois incluse | 450 × 12 = 5 400 € ; assurance 15 €/mois incluse |
| Trésorerie avant impôt | 8 800 − 2 280 − 7 800 = −1 280 €/an | 7 150 − 1 675 − 5 400 = 75 €/an |
| Après mise de côté de 600 €/an | −1 880 €/an, soit −156,67 €/mois | −525 €/an, soit −43,75 €/mois |
Lire le résultat sans confondre trésorerie et bénéfice
Le bien A demande ici davantage d’argent chaque mois. Cela peut le rendre incompatible avec ta limite personnelle. Cela ne prouve pas, à lui seul, que son investissement est mauvais : une mensualité comprend notamment du capital remboursé, et la valeur future du bien n’est pas connue.
Le bien B n’est pas automatiquement le meilleur non plus. Il peut comporter un problème technique, une demande locative moins solide ou une contrainte que le tableau ne montre pas. On a mesuré des flux de trésorerie avant impôt, pas un bénéfice ni une performance complète. La réserve de 600 € reste de l’argent mis de côté tant qu’elle n’est pas dépensée.
Ajouter les trois lignes que le tableau ne chiffre pas
Sous les chiffres, écris la preuve du loyer, le principal poste encore incertain et le temps nécessaire pour lancer puis gérer le projet. Une différence de quelques dizaines d’euros n’efface pas une toiture non documentée ou une organisation impossible.
Si ta limite est de 100 € mensuels avant impôt après mise de côté, A la dépasse dans cette simulation. Tu peux rechercher une négociation cohérente, revoir une hypothèse documentée ou passer. B respecte cette seule limite, mais les autres conditions restent à vérifier.
Les repères à garder
- Comparer des périodes et des loyers de même nature.
- Conserver les réserves à part des coûts déjà consommés.
- Décider avec les chiffres, les preuves et tes contraintes personnelles.
Questions utiles avant la suite
Faut-il conserver exactement la même vacance pour deux marchés différents ?
Non dans une analyse réelle : chaque hypothèse doit être documentée. Une base identique aide d’abord à comprendre les écarts ; une seconde lecture utilise ensuite les hypothèses propres à chaque bien.
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Le livre reprend les dossiers derrière ces calculs et montre comment passer des chiffres à une décision conditionnelle. Tu peux comparer ton raisonnement aux corrections des cinq simulations.
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Découvrir l’Accompagnement avec ColineSources et repères de lecture
Les sources officielles éclairent les points indiqués ci-dessous. Les exemples chiffrés de ce dossier sont des simulations pédagogiques, pas des données de marché ni des résultats clients.
- ANIL — Précautions pour un investissement locatifRepères pour examiner le marché, le logement et les dépenses du propriétaire. Consulté le 2026-10-16.
- ANIL — Faire ses comptes avant d’acheterDépenses d’acquisition et budget du propriétaire à examiner. Consulté le 2026-10-16.