Offre d’achat : distinguer prix net vendeur, prix FAI et budget total

Trois niveaux à ne pas mélanger

Le prix net vendeur correspond à la part du prix revenant au vendeur hors honoraires. Le prix frais d’agence inclus, souvent abrégé FAI, intègre les éventuels honoraires de l’agence qui commercialise le bien. Leur montant et la partie qui en a la charge doivent être identifiés dans le dossier. Notre prestation de recherche constitue une autre ligne. Son existence ne permet pas de déduire que l’agence commercialisatrice supprimera ou partagera automatiquement sa rémunération.

Votre budget complet ajoute les autres dépenses de l’opération : frais d’acquisition, financement et éventuels travaux, mobilier ou réserves. Ces montants ne sont pas tous dus au même bénéficiaire ni au même moment. Les réunir dans une seule ligne empêche de comprendre un écart entre deux biens. À l’inverse, une ventilation stable permet de savoir si une négociation du prix améliore réellement votre marge ou si une dépense nouvelle absorbe l’économie obtenue.

Un exemple de calcul avec une agence commercialisatrice

Prenons un exemple fictif : le dossier décrit 285 000 € net vendeur et 15 000 € d’honoraires de commercialisation, soit un prix d’acquisition FAI de 300 000 €. Les honoraires de recherche IS représentent 3 % de 300 000 €, donc 9 000 € TTC. Le sous-total atteint 309 000 € avant frais de notaire et autres dépenses. Il ne faut calculer ni 3 % sur les seuls 285 000 €, ni 3 % sur 309 000 € : notre commission ne s’applique pas à elle-même.

Si une nouvelle proposition fait évoluer le prix ou sa ventilation, refaites le calcul à partir des conditions réellement envisagées. Une baisse annoncée de 10 000 € peut concerner le prix net vendeur, la rémunération d’un intermédiaire ou le total FAI. Ces situations ne sont pas équivalentes. Demandez un récapitulatif écrit plutôt que de déduire la répartition à partir d’une phrase orale. L’offre et les actes doivent ensuite reprendre des montants cohérents.

Appliquer correctement le minimum de recherche

Le minimum de recherche IS est de 6 500 € TTC. Il remplace le résultat du calcul lorsqu’il lui est supérieur ; il ne s’ajoute pas au pourcentage. Sur un prix d’acquisition FAI de 200 000 €, le calcul à 3 % donne 6 000 €, donc les honoraires retenus sont de 6 500 € TTC. Le sous-total est alors de 206 500 € avant frais de notaire et dépenses complémentaires. Chaque exemple doit être lu sur la même assiette pour être comparable.

Les frais de notaire, travaux et mobilier ne font pas partie de l’assiette de nos honoraires de recherche. Les honoraires de recherche eux-mêmes en sont également exclus. Le barème ne prévoit aucun bonus sur l’économie négociée. Si un élément de votre opération sort du cas courant, il doit être clarifié dans le mandat et le dossier de vente avant que vous reteniez un budget. Une estimation approximative peut être utile au départ ; elle doit être affinée avant l’engagement.

Remonter du budget disponible au prix que vous pouvez proposer

Ne partez pas seulement du prix de l’annonce. Commencez par votre enveloppe et retirez les postes à préserver : frais, réserve, dépenses nécessaires et honoraires de recherche. Vous obtenez un plafond à confronter au prix d’acquisition FAI. Un tableau ou une simulation doit vous permettre de faire varier le prix sans oublier le minimum. Si vous souhaitez acheter un bien nécessitant une intervention importante, faites examiner cette dépense avant de la traiter comme un petit montant absorbable après la vente.

L’accord de la banque reste distinct de ce calcul. Un budget qui tient sur le papier n’assure pas le financement de chaque poste. Exposez votre besoin réel au professionnel qui prépare l’offre de prêt et gardez une cohérence entre les hypothèses bancaires et les actes. Si votre achat dépend d’un emprunt, la condition suspensive doit être examinée dans le dossier. Un prix légèrement inférieur ne compense pas une condition de financement mal décrite.

Faire correspondre les chiffres et les engagements

Au moment de préparer l’offre, vérifiez le bien concerné, la ventilation du prix, les conditions, la validité de la proposition et le calendrier envisagé. Vous validez le texte et signez vos engagements. Immobilier Solutions peut conduire les échanges et la négociation selon votre mandat, mais ne décide pas d’acheter à votre place. Une proposition écrite pouvant engager, les questions particulières doivent être relues avec les professionnels du dossier avant transmission.

Les honoraires de recherche sont à la charge de l’acheteur et payables à l’acte définitif, sans acompte demandé pour cette transaction pure. Les sommes prévues chez le notaire au cours de la vente ont un autre objet et doivent rester identifiées. Aucun gain, délai ou financement n’est garanti. Le diagnostic permet de confirmer l’organisation locale de la recherche et le mandat adapté, sans inclure automatiquement travaux, formation ou gestion.

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