Le piège marketing
Rentabilité brute
Loyer annuel ÷ prix d'achat. Le chiffre que l'annonce met en avant — séduisant, mais trompeur car il ignore presque tout.
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la vraie rentabilité locative
6% de rentabilité affichée ? Un seul des 4 niveaux de calcul dit la vérité sur ton portefeuille. Teste le simulateur, puis apprends la méthode complète — brut, net, net-net, cash-flow.
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4 niveauxbrut → cash-flow
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La méthode
Les 4 niveaux de rentabilité (et le seul qui compte)
L'annonce te montre le n°1. Ta banque et ton portefeuille regardent le n°4.
On enlève les charges
Rentabilité nette
On retire les charges réelles : taxe foncière, charges de copro, assurance, gestion, vacance. Là, le vrai visage du bien apparaît.
Après impôts
Rentabilité nette-nette
On intègre l'impôt (selon ton régime et ta TMI). Deux biens « à 6% brut » peuvent finir à 2% ou 4% net-net selon ta fiscalité.
Le verdict
Cash-flow
La seule question qui compte vraiment : à la fin du mois, ce bien te coûte ou te rapporte de l'argent ? C'est le juge de paix.
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Calcule la rentabilité brute d'une annonce
Un premier réflexe pour ne pas perdre de temps sur un gouffre. Pour le net-net et le cash-flow, place à la méthode complète.
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Rentabilité Brute Estimée
5.60%
- Coût total (avec notaire) : 182,000 €
- Revenus annuels : 10,200 €
Va plus loin que le brut
Ce que le calcul brut te cache
Le brut ignore tout ça — et c'est précisément là que se joue ton cash-flow.
Les charges réelles
Taxe foncière, charges de copro non récupérables, assurance PNO/GLI, gestion, et 1 mois de vacance par an en moyenne.
La fiscalité
Selon ton régime (micro, réel, LMNP, SCI) et ta TMI, l'impôt peut amputer ta rentabilité de plusieurs points.
Le crédit
La mensualité (taux + durée) fait toute la différence entre un cash-flow positif et un bien qui te coûte chaque mois.
Maîtrise le calcul complet
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Le module-signature de la Formation Immobilière sur Mesure t'apprend à passer du brut au cash-flow réel sur n'importe quelle annonce — avec le calculateur complet inclus, à vie. Tu ne te feras plus jamais avoir par un « 6% brut ».
Découvrir la Formation Immobilière sur Mesure (1 500€)Questions fréquentes
Calcul de rentabilité : tes questions
La rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix d'achat. Elle ignore les charges, la fiscalité et le crédit. La rentabilité nette retire les charges réelles (taxe foncière, copro, assurance, vacance, gestion), et la net-nette intègre l'impôt. Un bien « à 6% brut » peut tomber à 2-3% net-net.
Tout dépend de ta stratégie et de ta ville. Dans les grandes métropoles, on est souvent sous les 4% brut ; dans des villes moyennes dynamiques, on vise 7 à 11% brut. Mais le seul chiffre qui compte au final, c'est ton cash-flow : positif ou neutre, c'est une bonne affaire. (Chiffres à re-vérifier en 2026.)
Cash-flow = loyer mensuel − (charges courantes + taxe foncière/12 + mensualité de crédit + assurance). S'il est positif, le bien s'autofinance et te rapporte chaque mois. La Formation Immobilière sur Mesure t'apprend à le calculer précisément avec le calculateur inclus.
Il te donne la rentabilité brute en 2 minutes pour dégrossir vite. Mais pour décider d'acheter, il faut descendre jusqu'au cash-flow net-net (charges + fiscalité + crédit) — c'est exactement ce que tu apprends, pas à pas, dans la Formation Immobilière sur Mesure (1 500€), calculateur complet inclus.
Arrête d'acheter à l'aveugle
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