L’impôt sur des revenus locatifs se calcule en multipliant la base imposable par la somme de ta tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux. Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers, ceux d’une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : dans les deux cas ils ne sont pas taxés à part, ils s’ajoutent à tes autres revenus et sont donc imposés au taux de ta dernière tranche (0, 11, 30, 41 ou 45 %). S’y ajoutent les prélèvements sociaux, à 17,2 % en location nue et à 18,6 % en location meublée depuis 2026. Ce qui change tout, c’est la base : au micro-foncier, elle vaut 70 % des loyers bruts (abattement forfaitaire de 30 %) ; au réel foncier, les loyers moins les charges réellement supportées ; au micro-BIC en meublé longue durée, 50 % des loyers ; au LMNP au réel, les loyers moins les charges et l’amortissement du bâti, ce qui ramène souvent l’impôt à zéro les premières années. Règle de bascule simple en location nue : dès que tes charges déductibles dépassent 30 % de tes loyers, le régime réel devient plus favorable que le micro-foncier. Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable.
- Nu — micro-foncier : base = 70 % des loyers (abattement de 30 %), taxée à ta TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Nu — réel foncier : base = loyers − charges réellement supportées, taxée à ta TMI + 17,2 %. Charges supérieures aux loyers : déficit foncier.
- Meublé — micro-BIC : base = 50 % des loyers (meublé longue durée), taxée à ta TMI + 18,6 %.
- Meublé — LMNP au réel : base = loyers − charges − amortissement du bâti, taxée à ta TMI + 18,6 %. Souvent proche de zéro les premières années.
Tes chiffres
Hors charges, vacance déduite. Loyer mensuel × 12.
Taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance PNO, copropriété, gestion, entretien.
Compris dans la ligne au-dessus. Utile seulement si tes charges dépassent tes loyers : la part du déficit qui vient des intérêts ne s’impute pas sur ton revenu global.
Sert uniquement au calcul de l’amortissement en LMNP au réel.
C’est le taux de ta dernière tranche d’imposition. Tu la trouves sur ton dernier avis d’imposition, ou via le simulateur officiel de l’administration fiscale.
Impôt estimé sur tes loyers (location nue)
au micro-foncier — base de 8 400 € × (30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Écart : 0 € par an. Seuil de bascule : au-delà de 3 600 € de charges déductibles (30 % de tes loyers), le réel passe devant.
Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable.
Le micro-foncier est réservé aux petites recettes foncières : au-delà de 15 000 € de revenu brut foncier annuel pour l’ensemble du foyer fiscal, il n’est plus ouvert et le réel s’applique d’office — ce plafond est signalé mais n’est pas appliqué par le calcul ci-dessus.
Barème vérifié au 10 août 2026 — micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes (CGI, art. 32) ; micro-BIC en meublé longue durée : abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (CGI, art. 50-0) ; prélèvements sociaux de 17,2 % en nu et 18,6 % en meublé (LFSS 2026) ; déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an dans le cas général, 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’au 31/12/2027 (CGI, art. 156). L’amortissement du bâti sur 27 ans est une convention comptable, pas un barème.
Tu veux aussi comparer la SCI à l’IS ? C’est le rôle du comparateur LMNP / SCI, complémentaire de cet outil.
Comment calculer l’impôt sur tes revenus locatifs et fonciers, étape par étape
- Additionne les loyers encaissés sur l’année — hors charges, vacance locative et impayés déduits. C’est la recette brute, le point de départ de tout.
- Détermine la base imposable selon le régime — micro-foncier : loyers × 70 % (abattement forfaitaire de 30 %). Réel foncier : loyers − charges réellement déductibles. Micro-BIC (meublé longue durée) : loyers × 50 %. LMNP au réel : loyers − charges − amortissement du bâti.
- Applique ta tranche marginale d’imposition — 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Les loyers s’ajoutent à tes autres revenus : ils sont imposés au taux de ta dernière tranche, pas à un taux à part.
- Ajoute les prélèvements sociaux — 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée depuis 2026, sur la même base. Le total donne l’impôt estimé sur tes loyers.
Un mot de vocabulaire, parce qu’il fait trébucher beaucoup de monde. « Revenus locatifs » est le terme courant, il désigne simplement tes loyers. Sur ta déclaration, en revanche, ils portent deux noms selon le mode de location : revenus fonciers pour une location nue, bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. Ce n’est pas qu’une affaire d’étiquette : ce sont deux catégories de revenus, avec des abattements, des prélèvements sociaux et des règles de déficit différents. Et attention à ne pas confondre l’impôt sur tes revenus fonciers, calculé ici, avec la taxe foncière, qui est un impôt local dû sur la propriété du bien — elle est d’ailleurs une charge déductible au régime réel.
Un exemple chiffré, de bout en bout
Un appartement de type studio, loué nu 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers annuels. Charges réellement déductibles : 3 600 € (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, copropriété). TMI à 30 %.
- Micro-foncier — base : 12 000 × 70 % = 8 400 €. Impôt : 8 400 × (30 % + 17,2 %) = 3 965 €.
- Réel foncier — base : 12 000 − 3 600 = 8 400 €. Impôt : 8 400 × 47,2 % = 3 965 €. Exactement le même : 3 600 € représentent précisément 30 % des loyers, on est pile sur le seuil de bascule.
- Le même bien loué meublé, micro-BIC — base : 12 000 × 50 % = 6 000 €. Impôt : 6 000 × (30 % + 18,6 %) = 2 916 €.
- Le même bien en LMNP au réel, valeur 170 000 € — amortissement : (170 000 × 85 %) ÷ 27 ≈ 5 352 €. Base : 12 000 − 3 600 − 5 352 = 3 048 €. Impôt : 3 048 × 48,6 % ≈ 1 481 €.
Même bien, mêmes loyers, mêmes charges : de 3 965 € à 1 481 € d’impôt par an selon le régime. C’est cet écart-là que le simulateur ci-dessus chiffre avec tes chiffres. Estimation indicative.
Ce simulateur ne remplace pas celui de l’administration fiscale
Disons-le franchement : pour calculer l’impôt sur le revenu de ton foyer — barème progressif complet, quotient familial, réductions et crédits d’impôt —, le simulateur officiel de l’administration fiscale fait autorité et rien ne le remplace. Utilise-le pour ça.
Ce qu’il ne fait pas, c’est répondre à la question de l’investisseur : « sur ce bien-là, quel régime fiscal me coûte le moins, et de combien ? » Il calcule l’impôt d’une situation déjà arrêtée ; il ne compare pas des scénarios avant décision. C’est le trou que cet outil comble. Les deux se complètent : tu récupères ta TMI sur le simulateur officiel, tu la saisis ici, et tu obtiens l’arbitrage entre régimes.
Les six erreurs qui faussent le calcul de l’impôt sur les loyers
C’est l’erreur numéro un. Beaucoup calculent 30 % de TMI et s’arrêtent là. Il faut ajouter 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé : la ponction réelle est de 47,2 % ou 48,6 %, pas de 30 %. À TMI 30 %, l’oubli sous-estime l’impôt de plus d’un tiers.
Ils ne le sont pas. Les revenus locatifs s’ajoutent à tes salaires et sont imposés au taux de ta dernière tranche. Un même bien coûte deux fois plus cher en impôt à quelqu’un dans la tranche à 41 % qu’à quelqu’un dans la tranche à 11 %.
Le micro-foncier et le micro-BIC ne demandent aucune comptabilité, alors on y reste. Mais dès que les charges dépassent 30 % des loyers en nu, ou que charges et amortissement dépassent 50 % en meublé, on paie de l’impôt en trop, chaque année, sans s’en rendre compte.
Toutes les sorties d’argent ne sont pas déductibles. Le remboursement du capital du prêt ne l’est pas — seuls les intérêts le sont. Les travaux d’agrandissement ou de construction ne le sont pas non plus, contrairement aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration en location nue.
L’amortissement efface l’impôt sur les loyers, ce qui est spectaculaire les premières années. Mais depuis la loi de finances 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes et seniors) : c’est un report d’imposition, pas une disparition. Le raisonner sur la durée de détention complète, pas sur la première année.
Un mois de vacance entre deux locataires, un impayé, une remise en état : ce sont les loyers réellement encaissés qui sont imposables, et c’est cette somme-là qu’il faut saisir. Partir du loyer théorique gonfle la base et fausse la comparaison entre régimes.
Questions fréquentes sur l’impôt des revenus locatifs et fonciers
La formule tient en une ligne : impôt = base imposable × (ta tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux). La base imposable dépend du régime : loyers moins 30 % au micro-foncier, loyers moins les charges réelles au réel foncier, loyers moins 50 % au micro-BIC, loyers moins charges et amortissement au LMNP au réel. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en meublé depuis 2026. Exemple : 12 000 € de loyers nus au micro-foncier avec une TMI à 30 % donnent 12 000 × 0,70 × (30 % + 17,2 %) ≈ 3 965 € par an. Estimation indicative.
Le point de bascule est arithmétique : le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % des loyers. Dès que tes charges réellement déductibles dépassent 30 % de tes loyers, le régime réel devient plus favorable. En dessous, le micro-foncier gagne, et il est beaucoup plus simple à déclarer. Attention : l’option pour le réel foncier t’engage plusieurs années, et le micro-foncier est plafonné en recettes. Fais valider par un comptable avant d’opter.
Pour calculer l’impôt total de ton foyer, oui : le simulateur officiel de l’administration applique le barème progressif complet, le quotient familial et les réductions, et il fait autorité. Ce qu’il ne fait pas, c’est comparer les régimes fiscaux d’un projet locatif entre eux avant que tu ne t’engages. C’est exactement l’objet de cet outil : chiffrer l’écart entre micro-foncier, réel foncier, micro-BIC et LMNP au réel sur les mêmes loyers, pour éclairer le choix. Les deux sont complémentaires.
Quatre différences. La catégorie d’abord : les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers, ceux d’une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’abattement forfaitaire ensuite : 30 % en micro-foncier nu contre 50 % en micro-BIC meublé longue durée. Les prélèvements sociaux, troisième écart : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus meublés depuis 2026. L’amortissement enfin : seul le meublé au réel (LMNP) permet de déduire l’amortissement du bâti, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers les premières années. En contrepartie, depuis la loi de finances 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — un report d’imposition, hors résidences étudiantes et seniors.
Cela dépend entièrement de ta tranche marginale et de ton régime. Sur 10 000 € de loyers nus au micro-foncier : base de 7 000 €, soit environ 1 204 € si tu es à 0 % de TMI (prélèvements sociaux seuls), environ 3 304 € à 30 % de TMI et environ 4 354 € à 45 %. Sur les mêmes 10 000 € en meublé au micro-BIC : base de 5 000 €, soit environ 2 430 € à 30 % de TMI. Au LMNP au réel, avec charges et amortissement, l’impôt tombe souvent à zéro les premières années. Lance la simulation avec tes propres chiffres.
C’est possible, mais ce n’est ni automatique ni garanti. Deux mécanismes y mènent : le LMNP au réel, où l’amortissement du bâti et des meubles neutralise souvent le résultat imposable les premières années, et le déficit foncier en location nue, où des travaux importants créent un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an dans le cas général. Attention à une nuance qui coûte cher quand on l’ignore : la part du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global, elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. Aucune de ces situations n’est un droit acquis : elle dépend de tes chiffres réels et de règles qui évoluent. Fais valider ton montage par un comptable.
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