Une simulation de prêt immobilier repose sur une seule formule, celle de l’annuité constante : mensualité = C × i / (1 − (1 + i)−n), où C est le capital emprunté, i le taux nominal annuel divisé par 12 et n la durée du prêt en mois. L’assurance emprunteur s’ajoute ensuite, le plus souvent calculée sur le capital initial (C × taux d’assurance / 12). Concrètement, 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % donnent une mensualité d’environ 1 160 € hors assurance, soit environ 78 400 € d’intérêts sur toute la durée. La même somme sur 15 ans coûte environ 57 400 € d’intérêts, et sur 25 ans environ 100 400 € : la durée est le paramètre qui pèse le plus lourd sur le coût total d’un crédit immobilier.
Ta simulation de prêt
Prix du bien + travaux + frais (notaire, garantie, dossier) − ton apport.
1 à 30 ans.
Hors assurance.
Facultatif — mets 0 pour l’ignorer. Le taux dépend de l’âge et du profil.
Sert uniquement au contrôle du taux d’endettement (35 %, assurance comprise).
Cette calculette de prêt immobilier tourne entièrement dans ton navigateur : aucune donnée n’est envoyée tant que tu ne remplis pas le formulaire.
Mensualité (assurance comprise)
dont 1 159,92 € de crédit et 56,67 € d’assurance, sur 240 mensualités.
Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable. Barèmes vérifiés au 10 août 2026.
Comment calculer un prêt immobilier : mensualité, intérêts, assurance
- Réunis les quatre données — le capital emprunté (prix du bien + travaux + frais, moins l’apport), la durée en années, le taux nominal annuel et le taux de l’assurance emprunteur.
- Convertis le taux et la durée — le taux mensuel vaut i = taux annuel ÷ 12, et le nombre de mensualités vaut n = durée × 12.
- Applique la formule d’annuité constante — mensualité = C × i / (1 − (1 + i)−n). Si le taux est nul, la mensualité vaut simplement C ÷ n.
- Ajoute l’assurance emprunteur — le plus souvent C × taux d’assurance ÷ 12, calculée sur le capital initial. Attention : certaines banques la calculent sur le capital restant dû, elle décroît alors chaque année et le coût total est plus faible. C’est une source d’écart fréquente entre deux simulations.
- Déduis le coût du crédit — multiplie la mensualité par n, retire le capital emprunté : tu obtiens le total des intérêts. Ajoute le coût de l’assurance pour obtenir le coût total.
- Vérifie le taux d’endettement — mensualité assurance comprise ÷ revenus nets mensuels. Le plafond usuel est de 35 %, assurance comprise, en référence aux règles du HCSF, à confirmer avec la banque.
Un exemple chiffré, de bout en bout
Tu empruntes 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,5 %, avec une assurance à 0,34 %. Le taux mensuel vaut i = 0,035 ÷ 12 = 0,0029167 et n = 240 mois. La formule donne : 200 000 × 0,0029167 ÷ (1 − 1,0029167−240) ≈ 1 160 € par mois hors assurance. L’assurance ajoute 200 000 × 0,0034 ÷ 12 ≈ 57 € par mois, soit une mensualité totale d’environ 1 217 €. Sur 240 mois, tu rembourses environ 278 400 € pour 200 000 € empruntés : 78 400 € d’intérêts, auxquels s’ajoutent environ 13 600 € d’assurance, soit un coût total du crédit d’environ 92 000 €. Avec 3 000 € de revenus nets mensuels, cette mensualité représente un taux d’endettement d’environ 40,6 % : au-dessus du plafond usuel de 35 %. (Montants arrondis.)
Les six erreurs qui faussent une simulation de prêt immobilier
- Simuler sur le prix du bien, pas sur le montant emprunté. Ce que la banque te prête, c’est le prix + les travaux + les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien) + la garantie et les frais de dossier, moins ton apport. Simuler sur le seul prix affiché sous-estime systématiquement la mensualité.
- Oublier l’assurance emprunteur. Elle pèse souvent plusieurs dizaines d’euros par mois et plusieurs milliers d’euros sur la durée. Elle compte aussi dans le taux d’endettement. Une simulation « hors assurance » n’est pas comparable à une offre de prêt.
- Comparer deux taux nominaux au lieu de deux TAEG. Le taux nominal ne dit rien des frais de dossier, de la garantie ou du courtage. Seul le TAEG met deux offres sur la même échelle.
- Confondre assurance sur capital initial et sur capital restant dû. Sur capital initial, la cotisation est fixe toute la durée. Sur capital restant dû, elle décroît. À taux affiché identique, le coût total peut varier de plusieurs milliers d’euros : vérifie la base de calcul avant de comparer.
- Raisonner « mensualité couverte par le loyer » sans les charges. Taxe foncière, PNO, charges de copropriété non récupérables, vacance locative, entretien, fiscalité : le loyer brut n’est pas du cash-flow. C’est le calcul de rentabilité, pas celui du prêt.
- Négliger les intérêts intercalaires et le différé. En cas de déblocage progressif des fonds (travaux, VEFA), la banque facture des intérêts avant le début de l’amortissement. À l’inverse, un différé négocié allège la trésorerie de départ mais augmente le coût final. Aucun simulateur générique ne l’intègre — le nôtre non plus.
Le taux d’endettement : la vraie limite de ton financement
Une mensualité n’a de sens que rapportée à tes revenus. La règle usuelle en France plafonne l’endettement à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, en référence aux règles du HCSF. Les banques conservent une marge d’appréciation (dossiers dérogatoires, reste à vivre, patrimoine) et n’intègrent pas toutes les loyers futurs de la même façon : beaucoup ne retiennent qu’environ 70 % du loyer attendu, pour couvrir la vacance et les charges.
Deux paramètres bougent avec la conjoncture : nous ne les affirmons donc pas ici. La durée maximale d’emprunt admise, la part de dossiers dérogatoires que les banques peuvent accorder et les taux réellement pratiqués évoluent au fil des décisions du Haut Conseil de stabilité financière et de la conjoncture. Nous ne les figeons donc pas ici : ta banque ou ton courtier sont les seuls à connaître ce qui s’applique à ton dossier le jour du dépôt. Ce simulateur ne t’impose aucun taux : tu saisis celui de ton offre, ou celui que ton courtier estime atteignable pour ton profil. Pour le contexte, notre article sur le crédit immobilier en 2026 détaille les exigences actuelles des banques.
Ce simulateur répond à la question « combien coûte ce prêt ? ». La question inverse — « combien puis-je emprunter ? » — se traite avec l’autre outil, qui part de tes revenus et du loyer attendu pour remonter au capital empruntable. Les deux sont complémentaires : l’un cadre le projet, l’autre le chiffre.
Questions fréquentes sur la simulation de prêt immobilier
La mensualité d’un prêt à taux fixe et à annuité constante se calcule avec la formule : mensualité = C × i / (1 − (1 + i)^(−n)), où C est le capital emprunté, i le taux nominal annuel divisé par 12, et n la durée du prêt en mois. Exemple : 200 000 € sur 20 ans (240 mois) à 3,5 % donnent i = 0,0029167 et une mensualité d’environ 1 160 € hors assurance. Si le taux est nul, la mensualité vaut simplement C ÷ n. L’assurance emprunteur s’ajoute ensuite.
Le taux nominal rémunère la banque : c’est lui qui entre dans le calcul de la mensualité. Le taux de l’assurance emprunteur est facturé à part, le plus souvent sur le capital initial. Le TAEG (taux annuel effectif global) agrège tout : taux nominal, assurance obligatoire, frais de dossier, frais de garantie et de courtage. C’est le seul chiffre qui permet de comparer deux offres de prêt entre elles — et c’est le TAEG qui est plafonné par le taux d’usure. Ce simulateur calcule la mensualité à partir du taux nominal et ajoute l’assurance : il ne reconstitue pas un TAEG.
Non. Une simulation de crédit en ligne est une estimation indicative, calculée à partir des chiffres que tu saisis. Un devis de prêt, puis l’offre de prêt éditée par la banque, sont des documents contractuels qui intègrent le taux réellement accordé, l’assurance selon ton profil et ton âge, les frais de dossier, la garantie (caution ou hypothèque) et le TAEG. Seule l’offre de prêt engage la banque, et elle s’accompagne d’un délai de réflexion légal. Utilise le simulateur pour cadrer ton projet, pas pour arbitrer une signature.
Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente fortement le total des intérêts. Sur 200 000 € à 3,5 %, le total des intérêts passe d’environ 57 400 € sur 15 ans à environ 78 400 € sur 20 ans et environ 100 400 € sur 25 ans, soit près de 43 000 € d’écart entre les deux extrêmes. En investissement locatif, le raisonnement n’est pas seulement le coût : une mensualité plus basse préserve le cash-flow et le taux d’endettement pour l’opération suivante. Le comparatif des trois durées est affiché sur cette page avec tes propres chiffres.
Le raisonnement est inverse de celui de ce simulateur : on part de la mensualité maximale supportable, puis on la convertit en capital. Le plafond usuel est de 35 % de tes revenus, assurance emprunteur comprise, en référence aux règles du HCSF — chaque banque garde sa marge d’appréciation, notamment sur le reste à vivre et la prise en compte des loyers futurs. Le simulateur de capacité d’emprunt d’Immobilier Solutions fait ce calcul, loyer attendu inclus.
Le PTZ est un prêt sans intérêts, adossé à un prêt principal, réservé à l’achat de la résidence principale sous conditions de ressources, de zone et de nature du bien. Il ne finance pas un achat destiné d’emblée à la location. Les conditions exactes en vigueur (zonage, plafonds de ressources, quotité finançable, différé de remboursement) sont conditions de ressources, de zone et de nature du bien détaillées sur service-public.fr. Si le PTZ entre dans ton plan de financement, fais-le confirmer par ta banque ou un courtier avant de te projeter.
Une simulation de prêt, puis quoi ?
Un chiffre juste ne fait pas un projet. Immobilier Solutions fait du conseil : on t’apprend à monter et à défendre ton dossier, on relit tes calculs et tes hypothèses. Nous ne cherchons pas de bien, ne négocions pas, ne détenons aucun mandat et n’avons aucun bien à vendre. Tu restes décideur et unique signataire.
- Simulateur de capacité d’emprunt — combien la banque peut te prêter, loyer futur inclus.
- Calculateur de rentabilité locative — brut, net, net-net et cash-flow.
- Comparateur LMNP / SCI — quel régime fiscal pour le bien que tu finances.
- La trame du dossier bancaire — ce que la banque veut lire, dans l’ordre.
- Investir sans apport — ce que le financement à 110 % suppose vraiment.
- Acheter un bien : les étapes — du budget au compromis.
- Tous nos outils gratuits — les huit calculateurs et checklists.
- La Formation — la méthode complète, en autonomie.
- L’Accompagnement 1-to-1 — tes chiffres relus avec toi, jusqu’à la signature.
Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable. Aucun résultat, rendement ni délai n’est garanti. Barèmes vérifiés au 10 août 2026.