Comment fonctionne le déficit foncier
Quand vos charges et travaux dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit. Il s'impute sur vos revenus fonciers, et l'excédent (hors intérêts d'emprunt) sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an dans le cas général. Concrètement : vous rénovez un bien loué nu, et vous effacez de l'impôt. (Plafonds à vérifier en 2026.)
Les travaux déductibles (et le piège)
Sont déductibles : entretien, réparation, amélioration. Ne le sont PAS : construction, reconstruction, agrandissement. La frontière est subtile, et une mauvaise qualification peut coûter cher :
- faites qualifier vos devis avant de signer ;
- conservez factures et justificatifs RGE ;
- articulez le calendrier des travaux avec votre fiscalité.
À noter pour 2026-2027 : la loi de finances pour 2026 a prorogé jusqu'à fin 2027 le plafond doublé de 21 400 € réservé aux rénovations énergétiques qui sortent un bien de la classe E, F ou G vers D au minimum. Et si votre projet est un ancien à réhabiliter lourdement en location nue plafonnée, comparez aussi avec le nouvel amortissement du bailleur privé — voir notre guide de la loi Jeanbrun.
Apprenez à chiffrer et qualifier vos travaux dans la Formation Immobilière sur Mesure — ou faites valider chaque devis avant de vous engager. Hésitant entre nu et meublé ? Voyez LMNP ou SCI.