La plus-value immobilière, c’est l’écart entre ton prix de vente net et ton prix d’acquisition corrigé des frais et travaux admis en déduction — pas la simple différence entre les deux prix affichés. Si tu vends ta résidence principale, elle est totalement exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U II-1°). Dans tous les autres cas — résidence secondaire, bien locatif — elle est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention allègent progressivement la note, selon deux barèmes distincts : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise à 22 ans de détention, celle de prélèvements sociaux à 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute (CGI, art. 1609 nonies G). Et si le bien a été loué en meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul depuis la loi de finances 2025 (CGI, art. 150 VB III) : la plus-value taxable est alors plus élevée que l’écart de prix. (Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable.)
Simulateur de plus-value immobilière
Renseigne ta vente : le calcul de la plus-value brute et l’ordre de grandeur de ton imposition s’affichent immédiatement, sans inscription. Le détail — les deux abattements pour durée de détention, la surtaxe, ce qu’il te reste en poche — se débloque juste en dessous.
Ta vente
Occupation réelle et habituelle au jour de la vente. Si tu coches, la plus-value est exonérée.
Le prix payé le jour de l’achat, hors frais.
Frais de notaire et droits de mutation, sur justificatifs. Mets 0 si tu ne les retrouves pas.
Amélioration, construction, agrandissement. L’entretien courant et tes heures de bricolage ne comptent pas.
0 si tu n’as jamais loué en meublé au réel. Sinon ils minorent ton prix d’acquisition (CGI, art. 150 VB III).
Le prix qui figurera dans l’acte.
Liste limitative : intermédiaire ou mandataire, diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction, honoraires d’architecte, mainlevée d’hypothèque. Sur justificatifs.
L’administration compte la détention de date à date, en années pleines. Ce simulateur raisonne en années civiles : à quelques mois près d’un palier, ton notaire tranchera au jour près.
Plus-value brute
238 500 € de prix de vente net − 162 000 € de prix d’acquisition corrigé. Durée de détention : 12 ans.
Estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable. Barème vérifié au 10 août 2026. Le montant exact est liquidé par le notaire chargé de ta vente, au vu de tes justificatifs.
Comment se calcule la plus-value immobilière
La formule tient en une ligne : plus-value = prix de vente net − prix d’acquisition corrigé. Tout le jeu consiste à reconstituer correctement ces deux termes — c’est là que se gagnent, ou se perdent, plusieurs milliers d’euros.
- Reconstitue ton prix d’acquisition corrigé — pars du prix payé, ajoute les frais d’acquisition supportés (frais de notaire, droits de mutation) et les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement réalisés par une entreprise. Si le bien a été loué en meublé au régime réel, retranche les amortissements déduits : ils minorent le prix d’acquisition retenu (CGI, art. 150 VB III, issu de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025).
- Reconstitue ton prix de vente net — pars du prix de l’acte, puis retranche les frais que tu supportes pour vendre : diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, honoraires à ta charge. La liste précise des frais admis se fait confirmer par ton notaire.
- Calcule la plus-value brute — c’est l’écart entre les deux. S’il est négatif, tu réalises une moins-value : elle n’est pas imposée et, en principe, elle ne s’impute pas non plus sur une autre plus-value immobilière. Fais confirmer ta situation par ton notaire.
- Applique les abattements pour durée de détention — deux barèmes distincts s’appliquent à la même plus-value. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise à 22 ans de détention, celle de prélèvements sociaux à 30 ans. Les deux bases imposables sont donc différentes.
- Applique les taux, puis vérifie la surtaxe — 19 % d’impôt sur le revenu sur la première base, 17,2 % de prélèvements sociaux sur la seconde, soit 36,2 % au total avant abattement. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute (CGI, art. 1609 nonies G).
Un exemple chiffré complet
Tu as acheté un appartement locatif 150 000 € en 2014, avec 12 000 € de frais d’acquisition. Tu y as fait 20 000 € de travaux de rénovation, facturés par une entreprise. Tu le revends 240 000 € en 2026, en supportant 1 500 € de diagnostics et de mainlevée. Tu n’as jamais loué en meublé au réel.
- Prix d’acquisition corrigé : 150 000 + 12 000 + 20 000 = 182 000 €
- Prix de vente net : 240 000 − 1 500 = 238 500 €
- Plus-value brute : 238 500 − 182 000 = 56 500 €
- Durée de détention : 12 ans — les abattements ont commencé à courir à la 6e année, mais on est loin des 22 et 30 ans
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, avant tout abattement : 56 500 × 36,2 % = 20 453 €
- Abattement d’impôt sur le revenu : 7 années au-delà de la cinquième × 6 % = 42 %. Base imposable 56 500 × 58 % = 32 770 €, soit 6 226 € d’impôt sur le revenu
- Abattement de prélèvements sociaux : 7 × 1,65 % = 11,55 % seulement. Base 49 974 €, soit 8 596 € de prélèvements sociaux — deux fois plus vite abattu d’un côté que de l’autre, c’est tout le piège
- Surtaxe : la plus-value brute dépasse 50 000 €, mais c’est la plus-value imposablequi compte — 32 770 € après abattement. Elle repasse sous le seuil : surtaxe non due
- Montant réellement dû : 6 226 + 8 596 = 14 822 €, contre 20 453 € sans abattement
Le point à retenir : sans les 12 000 € de frais et les 20 000 € de travaux, la plus-value brute serait de 88 500 €. Après les mêmes abattements, la base d’impôt sur le revenu passerait à 51 330 € — au-dessus des 50 000 €, ce qui déclencherait en plus 593 € de surtaxe. La note totale grimperait à 23 810 €, soit 8 988 € de plus. Ces justificatifs valent littéralement de l’argent — et ils se retrouvent avant de signer, pas le jour de l’acte.
Résidence principale exonérée, résidence secondaire imposée : la ligne de partage
C’est la première question que se pose n’importe quel vendeur, alors autant y répondre tout de suite : la vente de ta résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value (CGI, art. 150 U II-1°). Aucun plafond de montant, aucune durée minimale de détention. La vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, elle, est imposée dès le premier euro de plus-value — sous réserve des abattements pour durée de détention. Trois cas d’exonération existent, et ils ne se confondent pas.
La résidence principale
Le logement que tu occupes réellement et habituellement au jour de la vente. Exonération totale, sans condition de durée ni de montant. C’est le régime le plus favorable du système fiscal français sur l’immobilier.
À surveiller : L’occupation doit être réelle et prouvable : adresse fiscale, factures d’énergie, assurance habitation. Une résidence principale de façade expose à un redressement.
Le remploi dans un achat de résidence principale
Tu vends un bien qui n’est pas ta résidence principale (locatif, résidence secondaire) et tu remploies le prix dans l’acquisition ou la construction de ton habitation principale, dans un délai de deux ans : la plus-value de cette cession est exonérée (CGI, art. 150 U II-1° bis). Si tu ne remploies qu’une partie du prix, l’exonération est proportionnelle au montant réemployé.
À surveiller : Elle ne joue qu’une fois, et à une condition précise : ne pas avoir été propriétaire de ta résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente. Ce n’est donc pas réservé aux primo-accédants au sens strict — un ancien propriétaire redevenu locataire depuis plus de quatre ans peut y prétendre. Fais valider ton éligibilité par ton notaire avant de compter dessus.
La détention longue
Sans être exonéré d’emblée, tu le deviens avec le temps : plus d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, plus de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
À surveiller : Entre 22 et 30 ans, tu ne paies que les prélèvements sociaux. Beaucoup de vendeurs croient être totalement exonérés à 22 ans : c’est faux, et l’écart se chiffre en milliers d’euros.
Les frais qui réduisent ta plus-value — et que presque personne ne remonte
La plus-value ne se calcule pas sur les deux prix affichés. Trois familles de dépenses viennent mécaniquement réduire la base imposable. Retrouver les justificatifs, c’est du temps passé qui se paie directement en impôt économisé.
Les frais d’acquisition supportés à l’achat
Ce que tu as appelé « frais de notaire » le jour de ton achat — droits de mutation, émoluments, débours — vient s’ajouter à ton prix d’acquisition. Sur un bien ancien, c’est souvent 7 à 8 % du prix, donc plusieurs milliers d’euros de plus-value en moins. Une évaluation forfaitaire existe si tu ne peux pas justifier le montant réel.
Forfait légal : 7,5 % du prix d’acquisition, sans avoir à justifier (CGI, art. 150 VB).
Les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement
Réalisés et facturés par une entreprise, ils s’ajoutent au prix d’acquisition. Attention à la nature des travaux : l’entretien courant et les réparations ne sont pas admis, et tes propres heures de bricolage ne valent rien fiscalement — seules les factures comptent, matériaux achetés seuls compris ou non selon les cas. Une évaluation forfaitaire existe au-delà d’une certaine durée de détention.
Forfait légal : 15 % du prix d’acquisition, si tu cèdes le bien bâti plus de 5 ans après l’avoir acheté et que tu ne peux pas justifier les dépenses (CGI, art. 150 VB).
Les frais que tu supportes pour vendre
Diagnostics obligatoires du dossier de diagnostic technique, mainlevée d’hypothèque, honoraires d’agence lorsqu’ils sont contractuellement à ta charge : ils viennent en diminution de ton prix de vente, donc de ta plus-value. Ce sont des dépenses que tu as de toute façon engagées — autant qu’elles servent deux fois.
Liste limitative (CGI, ann. III, art. 41 duovicies H) : frais d’intermédiaire ou de mandataire, diagnostics et certifications rendus obligatoires, indemnité d’éviction versée au locataire, honoraires d’architecte pour études préalables, frais de mainlevée d’hypothèque. Rien d’autre, et sur justificatifs.
Le simulateur ci-dessus raisonne sur les montants réels que tu saisis, justificatifs à l’appui : il n’applique pas les forfaits à ta place, parce qu’ils relèvent d’une option du vendeur et que le choix le plus avantageux dépend de ton dossier. Compare les deux — sur un bien acheté 150 000 € et détenu plus de 5 ans, le forfait travaux vaut à lui seul 22 500 € de plus-value en moins, même sans la moindre facture. C’est ton notaire qui exerce l’option le jour de l’acte.
Les erreurs qui faussent le calcul de la plus-value
Calculer sur l’écart entre les deux prix affichés
Prix de vente moins prix d’achat : c’est le calcul que fait tout le monde, et c’est le mauvais. Il ignore les frais d’acquisition, les travaux et les frais de vente. Sur une opération courante, la différence entre les deux méthodes se compte en milliers d’euros d’impôt.
Croire qu’un seul barème d’abattement s’applique
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne suivent pas la même cadence. L’exonération d’impôt sur le revenu tombe à 22 ans, celle de prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, tu paies encore 17,2 % sur une base résiduelle. Se croire libéré à 22 ans est l’erreur la plus coûteuse de la liste.
Oublier les amortissements du LMNP
Si tu as loué en meublé au régime réel, les amortissements déduits pendant des années viennent minorer ton prix d’acquisition depuis la loi de finances 2025. Ta plus-value taxable peut être bien supérieure à l’écart de prix. L’avantage fiscal du meublé était un report d’imposition : la note arrive à la revente.
Décréter « résidence principale » sans pouvoir le prouver
L’exonération est puissante, donc elle est contrôlée. L’occupation doit être réelle et habituelle : adresse déclarée aux impôts, factures d’énergie cohérentes, assurance habitation. S’installer trois mois dans un bien rénové pour le revendre exonéré, c’est un montage que l’administration sait lire.
Négliger la surtaxe au-delà de 50 000 €
Passé 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute aux 36,2 %. Sur les belles opérations, c’est la ligne qui transforme une estimation confortable en mauvaise surprise le jour de l’acte.
Fixer son prix de vente avant d’avoir chiffré l’impôt
Le chiffre qui compte, c’est ce que tu encaisses net, pas le prix affiché dans l’annonce. Fais le calcul avant de fixer ton prix et avant de signer le compromis — après, il n’y a plus de marge de manœuvre.
Fiscalité du vendeur
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre ton prix de vente net et ton prix d’acquisition corrigé. Le prix de vente net, c’est le prix de l’acte diminué des frais que tu supportes pour vendre. Le prix d’acquisition corrigé, c’est le prix payé augmenté des frais d’acquisition et des travaux admis en déduction, sur justificatifs. C’est cet écart — pas la simple différence entre les deux prix affichés — qui sert de base au calcul de l’impôt. Le simulateur ci-dessus fait le calcul à partir de tes chiffres.
La plus-value d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de CSG de la LFSS 2026 ne touche pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Ce taux s’applique après les abattements pour durée de détention, pas sur la plus-value brute : plus tu as gardé le bien longtemps, plus la base imposable est réduite. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute (CGI, art. 1609 nonies G).
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de ta résidence principale est totalement exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U II-1°), quel que soit le montant et quelle que soit la durée de détention. Une condition, et elle est vérifiée : l’occupation doit être réelle et habituelle au jour de la vente, ce qui se prouve par des éléments concrets (adresse fiscale, factures d’énergie, assurance habitation). Une résidence principale de façade expose à un redressement. Il existe aussi une exonération pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale (CGI, art. 150 U II-1° bis), à deux conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de ta résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente, et remployer le prix dans l’acquisition ou la construction de ton habitation principale dans un délai de deux ans. En cas de remploi partiel, l’exonération est proportionnelle au montant réemployé.
Il faut distinguer deux compteurs. L’impôt sur le revenu (19 %) disparaît après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne disparaissent qu’après 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, tu ne paies donc plus que les prélèvements sociaux, sur une base déjà largement abattue. L’exonération complète est atteinte à 30 ans. C’est l’erreur la plus fréquente : croire qu’un seul barème s’applique, et se tromper de plusieurs milliers d’euros.
Deux familles de dépenses viennent gonfler le prix d’acquisition et donc réduire la plus-value : les frais d’acquisition supportés à l’achat (frais de notaire et droits de mutation) et les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement réalisés par une entreprise. À la vente, certains frais que tu supportes viennent en diminution du prix de vente : diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, honoraires à ta charge. Si tu ne retrouves pas tes justificatifs, deux forfaits légaux prennent le relais (CGI, art. 150 VB) : 7,5 % du prix d’acquisition au titre des frais, et 15 % du prix d’acquisition au titre des travaux — ce dernier à condition de vendre le bien bâti plus de cinq ans après l’avoir acheté. C’est ton notaire qui exerce l’option la plus favorable le jour de l’acte. En pratique, ce sont ces déductions oubliées qui font la plus grosse différence sur la note finale.
Depuis l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu (CGI, art. 150 VB III). La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. Concrètement, ta plus-value taxable peut être nettement supérieure à l’écart entre ton prix d’achat et ton prix de vente. L’économie d’impôt du LMNP au réel est donc un report d’imposition, pas un gain définitif. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, et certaines résidences services font exception. Fais chiffrer l’impact par ton expert-comptable avant de fixer ton prix.
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