LMNP, SCI à l'IS ou déficit foncier ?

Pour des loyers meublés, le LMNP au réel efface souvent l'impôt sur les loyers les premières années grâce à l'amortissement. La SCI à l'IS peut afficher un impôt annuel encore plus bas (IS à 15 %), mais au prix d'une fiscalité à la sortie (imposition des dividendes, revente plus lourde) qu'il faut intégrer ; le déficit foncier, lui, est pertinent en cas de gros travaux en location nue. Aucun régime n'est « meilleur » dans l'absolu : le bon choix dépend de ta TMI, de ton horizon et de ton projet. Depuis 2026, les loyers meublés supportent des prélèvements sociaux de 18,6 % (17,2 % en location nue — la plus-value immobilière, elle, reste à 17,2 %) et, depuis la réforme 2025, l'amortissement du LMNP est réintégré dans la plus-value à la revente (un report d'imposition, hors résidences étudiantes et seniors). Simule ci-dessous, puis fais valider ton montage par un comptable. (À jour en juillet 2026 — ceci n'est pas un conseil fiscal personnalisé.)