Simulateur de prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est, en France, un prêt immobilier sans intérêts ni frais de dossier, distribué par les banques conventionnées avec l’État, qui finance une partie de l’achat d’une résidence principale — jamais un investissement locatif. Ses conditions se cumulent : être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant la période de référence précédant l’offre de prêt (2 ans) ; destiner le logement à sa résidence principale ; acheter un logement entrant dans le périmètre du dispositif ; et rester sous un plafond de revenus qui dépend de la zone du logement (A bis, A, B1, B2, C) et du nombre de personnes du foyer. Le revenu examiné n’est pas le salaire net mais le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, comparé au coût total de l’opération divisé par 9 : c’est le plus élevé des deux qui compte. Ce revenu retenu est ensuite divisé par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq, puis 0,3 de plus par personne jusqu’à huit) : c’est ce quotient, et non le revenu brut, qui désigne l’une des quatre tranches du barème. La tranche donne à la fois la quotité et le profil de remboursement. Quotités : 50, 40, 40 puis 20 % pour un logement collectif neuf et pour l’ancien avec travaux ; 30, 20, 20 puis 10 % pour une maison individuelle neuve. Cette part s’applique au coût total de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond d’opération propre à la zone et au foyer. Côté périmètre : le neuf est éligible dans toutes les zones pour les offres émises du 1^er avril 2025 au 31 décembre 2027 ; l’ancien ne l’est qu’en zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le PTZ ne couvre qu’une fraction de l’achat : le reste passe par un prêt principal classique. Il se rembourse en deux temps — un différé pendant lequel tu ne rembourses rien, puis une période de remboursement, tous deux d’autant plus longs que les revenus sont modestes. Plafonds, quotités et périmètre sont fixés par décret et révisés régulièrement : fais-les confirmer par ta banque avant de signer.

Les conditions du prêt à taux zéro

Cinq conditions se cumulent. Si l’une manque, le PTZ tombe — et le reste du plan de financement doit être revu. Les voici dans l’ordre où une banque les vérifie.

Deux précisions qui évitent des déceptions. Le PTZ ne se demande pas à l’État mais à une banque conventionnée, qui reste libre de t’accorder ou non le prêt principal auquel il s’adosse. Et il ne finance jamais toute l’opération : c’est un complément, pas un financement à lui seul. Les plafonds, les quotités et le périmètre géographique sont fixés par arrêté et révisés régulièrement — fais confirmer les valeurs en vigueur avant de signer quoi que ce soit.

Comment se calcule un prêt à taux zéro

1. Vérifie les trois conditions de base — primo-accédant (pas propriétaire de ta résidence principale pendant la période de référence précédant l’offre de prêt, 2 ans), logement destiné à ta résidence principale, bien entrant dans le périmètre (le neuf partout jusqu’au 31 décembre 2027, l’ancien seulement en zones B2 et C avec au moins 25 % de travaux). Si l’une manque, inutile d’aller plus loin.
2. Détermine le revenu retenu — c’est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de ton foyer en N-2 et le coût total de l’opération divisé par un diviseur fixé par la réglementation (9). Cette règle empêche d’acheter très cher avec des revenus très faibles.
3. Compare-le au plafond applicable — le plafond dépend de la zone du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Au-dessus, pas de PTZ.
4. Divise ce revenu par ton coefficient familial — 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq, puis 0,3 de plus par personne jusqu’à huit. C’est ce quotient, jamais le revenu brut, qui se compare aux quatre limites de tranches de ta zone. C’est l’étape que la plupart des simulateurs sautent — et elle change tout dès que vous êtes deux.
5. Applique la quotité de ta tranche — le montant du PTZ = coût total de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond, × la quotité de ta tranche. Attention : la quotité d’une maison individuelle neuve vaut la moitié de celle d’un appartement neuf en immeuble collectif. Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée.
6. Lis le profil de remboursement — durée totale et durée de différé dépendent aussi de la tranche. Pendant le différé, tu ne rembourses rien sur le PTZ.
7. Recalcule ton prêt principal — capital du prêt principal = coût total de l’opération − apport − PTZ. C’est la baisse de mensualité qui compte, pas le montant du PTZ pris isolément.

Le barème, tranche par tranche

Les quotités et le profil de remboursement sont les mêmes partout en France : seules les limites de tranches changent d’une zone à l’autre. Elles se comparent à ton revenu retenu divisé par ton coefficient familial. Chaque tranche est un intervalle : elle commence là où s’arrête la précédente, et se referme sur la limite indiquée.

Barème vérifié au 10 août 2026. Un cas particulier échappe à ce tableau : l’ancien acquis dans le cadre d’une vente HLM aux occupants ouvre droit à 20 % quelle que soit la tranche, dans toutes les zones et sans condition de travaux. Le formulaire ci-dessus ne pose pas la question : si tu es dans ce cas, le montant affiché ne te concerne pas.

Un exemple chiffré, de bout en bout

Camille achète un appartement neuf, en immeuble collectif, en zone B1. Coût total de l’opération : 220 000 € (prix, frais de notaire réduits dans le neuf et frais de garantie compris). Apport : 20 000 €. Foyer de deux personnes, revenu fiscal de référence N-2 : 38 000 €.

Étape 2 — le revenu retenu est le plus élevé entre 38 000 € et 220 000 € ÷ 9, soit 38 000 €. Étape 3 — on le compare au plafond de la zone B1 pour deux personnes, 51 750 €. Étape 4 — on divise ce revenu retenu par le coefficient familial d’un foyer de deux personnes, 1,5 : le quotient vaut 25 333 €, ce qui la place dans la tranche 2 de la zone B1. Sur son revenu brut de 38 000 €, un simulateur qui oublie cette division la déclarerait hors barème — à tort. Étape 5 — son PTZ vaut le coût d’opération retenu, 202 500 €, multiplié par la quotité de sa tranche, 40 % pour un collectif neuf, soit 81 000 €. Pour la même opération en maison individuelle neuve, la quotité tomberait de moitié. Étape 6 — sa tranche fixe aussi le profil de remboursement : une durée totale de 20 ans, dont 8 ans de différé pendant lesquels elle ne rembourse rien sur le PTZ. Étape 7 — sans PTZ, elle emprunte 200 000 € : sur 25 ans à 3,5 % — un taux d’exemple, pas une offre —, sa mensualité hors assurance est de 1 001 €. Avec son PTZ, il ne lui reste que 119 000 € à emprunter, soit 596 € par mois pendant le différé, et 40 652 € d’intérêts qu’elle ne paiera jamais. Chaque euro de PTZ obtenu vient retirer autant de capital au prêt principal — et l’intégralité des intérêts qui allaient avec.

C’est le vrai bénéfice du PTZ : à mensualité identique, il augmente le bien que tu peux acheter ; à bien identique, il libère de la mensualité — donc de la capacité d’endettement pour la suite.

PTZ et investissement locatif : disons-le clairement

Le PTZ ne finance pas un investissement locatif. Jamais. Le logement doit devenir ta résidence principale et le rester pendant une durée minimale ; le louer avant ce terme, hors des cas prévus par les textes, peut entraîner le remboursement anticipé du prêt. Toute page qui te laisse croire le contraire te raconte une histoire.

Alors pourquoi cet outil sur un site d’investissement locatif ? Parce que la plupart des investisseurs commencent par leur résidence principale — et que la façon dont ils la financent décide de ce qu’ils pourront acheter ensuite. Une banque regarde ton taux d’endettement. Deux personnes achetant le même appartement, l’une avec PTZ et l’autre sans, n’ont pas la même mensualité, donc pas la même capacité d’emprunt résiduelle deux ans plus tard.

Reprends l’exemple de Camille, plus haut : sans PTZ, sa mensualité de résidence principale est de 1 001 € ; avec son PTZ de 81 000 €, elle tombe à 596 € pendant les 8 années de différé. Soit 406 € par mois de moins dans son taux d’endettement le jour où elle présentera son dossier locatif — et, sur la durée du prêt principal, 40 652 € d’intérêts qu’elle n’aura jamais à payer. Le piège est à la fin du différé : la mensualité PTZ de 563 € s’ajoute alors d’un coup, et porte le total à 1 158 €. Si le locatif est acheté entre-temps, c’est cette marche-là qu’il faut avoir provisionnée, pas la mensualité du jour de la signature.

Trois réflexes utiles. Un : ne considère pas le PTZ comme un apport — c’est une dette, elle pèsera dans ton endettement une fois le différé terminé (et si l’épargne manque, regarde plutôt ce que la banque accepte vraiment quand on veut investir sans apport). Deux : anticipe la marche d’escalier de fin de différé, surtout si tu comptes acheter un locatif au même moment. Trois : compare toujours la mensualité totale de ta résidence principale au loyer que couvrira ton futur locatif — c’est le seul arbitrage qui compte.

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Ce que ce simulateur ne calcule pas

Le barème appliqué ici est celui du code de la construction et de l’habitation, vérifié au 10 août 2026. Cinq situations sortent malgré tout de ce que le formulaire sait modéliser. Les voici, plutôt que de te laisser croire que le chiffre affiché couvre tous les cas.

• La vente HLM aux occupants. Un locataire du parc social qui achète le logement qu’il occupe relève d’une quotité unique de 20 %, quelle que soit sa tranche, dans toutes les zones et sans condition de travaux. Le formulaire ne pose pas la question : si tu es dans ce cas, applique 20 % au coût d’opération retenu plutôt que la quotité affichée.
• La part de travaux dans l’ancien. En zones B2 et C, l’ancien n’ouvre droit au PTZ que si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Le simulateur ne te demande pas le montant de tes travaux : il vérifie la zone, pas ce seuil. Fais le calcul de ton côté — un devis en dessous de 25 % fait tomber le dossier entier.
• Les exceptions à la primo-accession. Avoir été propriétaire ne ferme pas toujours la porte : carte « mobilité inclusion » mention invalidité, pension d’invalidité de 2^e ou 3^e catégorie, allocation aux adultes handicapés ou d’éducation de l’enfant handicapé, logement rendu définitivement inhabitable par une catastrophe. Le bouton « Oui / Non » ne détaille pas ces cas : réponds « oui » si tu en relèves, et fais-le confirmer.
• Le foyer situé pile sur le plafond. Le texte exige des ressources inférieures au plafond, tandis que le tableau des tranches raisonne en « inférieur ou égal ». Pour le foyer dont le revenu retenu vaut exactement le plafond de sa zone, ce simulateur répond « a priori éligible » — c’est un cas limite que seule la banque tranche.
• Ce qui se passe après le 31 décembre 2027. L’ouverture du PTZ à tout le neuf, maison individuelle comprise et sur tout le territoire, n’est pas le droit commun : c’est une mesure temporaire, applicable aux offres de prêt émises du 1^er avril 2025 au 31 décembre 2027. Au-delà, le périmètre change. Si ton offre de prêt doit être éditée après cette date, ne te fie pas à ce calcul.

Un dernier point, valable pour tout le reste de la page : seule une banque conventionnée instruit un PTZ, et elle reste libre de t’accorder ou non le prêt principal auquel il s’adosse. Cette page est un outil de cadrage — estimation indicative, à titre d’information. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un expert-comptable.

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Questions fréquentes sur le prêt à taux zéro

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