Définition : Qu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?
Une Société Civile Immobilière soumise à l'Impôt sur les Sociétés (SCI à l'IS) est une structure juridique où l'imposition ne se fait pas sur vos revenus personnels, mais sur les bénéfices de la société. Elle permet d'amortir le prix du bien, séparant ainsi totalement votre patrimoine privé de votre patrimoine immobilier professionnel.
Les 3 avantages majeurs de la SCI à l'IS
- L'amortissement du bâti : Comme le LMNP, vous pouvez déduire une quote-part du prix du bien (ex. : 3 % par an sur 30 ans) de vos revenus locatifs. Le bénéfice imposable de la société tombe souvent à 0 €.
- Une imposition faible : L'impôt sur les sociétés est plafonné à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices (puis 25 % au-delà). En nom propre, c'est souvent votre TMI (30 % ou plus) plus les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % sur les revenus meublés depuis 2026).
- Transmission facilitée : Vous donnez ou vendez des parts de société à vos enfants, ce qui est beaucoup plus flexible (et moins taxé avec les bons abattements) que de donner une maison entière.
Le piège redoutable de la SCI à l'IS : La revente
C'est le grand danger. Lors de la vente d'un bien en SCI à l'IS, la plus-value est calculée sur la Valeur Nette Comptable. Étant donné que vous avez amorti le bien pendant des années, sa valeur comptable est très faible. La plus-value artificielle dégagée subit l'Impôt sur les Sociétés plein pot. La SCI à l'IS est donc une stratégie de capitalisation à très long terme, pas d'achat-revente.
Sources & références officielles
Les règles fiscales et juridiques évoluent chaque année. Vérifiez les chiffres de cet article auprès des sources officielles et d'un professionnel (comptable, notaire, conseiller) avant toute décision.
- service-public.fr — droits, démarches et réglementation locative
- impots.gouv.fr et BOFiP — fiscalité (LMNP, micro-BIC, déficit foncier, plus-values)
- ANIL — information logement (baux, garanties, encadrement des loyers)
- INSEE — données démographiques et de marché
- France Rénov' (ADEME) — DPE, rénovation énergétique et aides
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L'avis de l'expert Immobilier Solutions
Chaque projet immobilier est unique. Les stratégies évoquées dans cet article nécessitent une analyse fine de votre situation fiscale, patrimoniale et familiale. Ne prenez aucune décision d'investissement majeure sans consulter un spécialiste au préalable.