LMNP et fiscalité des meublés : La fin de l'âge d'or ?
L'essentiel (juillet 2026) : le micro-BIC du meublé de tourisme non classé est limité à 30 % d'abattement (plafond 15 000 €) et le classé à 50 % (plafond 77 700 € jusqu'aux revenus 2025, porté à 83 600 € dès les revenus 2026) ; depuis la loi de finances 2025, les amortissements du LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (report d'imposition, pas suppression) ; et les prélèvements sociaux des revenus meublés atteignent 18,6 % en 2026, contre 17,2 % en location nue.
La fiscalité de la location meublée a été profondément remaniée ces dernières années. Pour la Location Courte Durée (Airbnb), le micro-BIC a été réduit par la loi du 19 novembre 2024 : abattement de 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé, 50 % (plafond 77 700 € jusqu'aux revenus 2025, porté à 83 600 € à compter des revenus 2026) s'il est classé. Surtout, depuis la loi de finances 2025 (applicable au 15/02/2025), le régime LMNP au réel n'est plus un « sanctuaire » : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Tenir une comptabilité rigoureuse reste indispensable (sources : impots.gouv.fr, service-public.fr).
La disparition du dispositif Pinel
Le Pinel s'est définitivement éteint — mais la loi de finances pour 2026 lui a donné un successeur : le statut du bailleur privé (dit « amortissement Jeanbrun », article 47), qui permet d'amortir un logement neuf en immeuble collectif (3,5 à 5,5 % par an) ou un ancien lourdement réhabilité, sous plafonds de loyers, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 — détails dans notre guide de la loi Jeanbrun. En parallèle, le Déficit Foncier et le dispositif Denormandie restent très efficaces dans l'ancien avec travaux pour réduire l'impôt sur le revenu.
MaPrimeRénov' et l'audit obligatoire
L'État accélère la guerre contre les passoires thermiques. L'accès aux aides MaPrimeRénov' est désormais conditionné par des "gestes globaux" de rénovation et la fourniture d'un audit énergétique complet (DPE). Les investisseurs capables de gérer des chantiers complexes RGE bénéficient de subventions records, transformant la contrainte légale en machine à cash-flow.
Sources & références officielles
Les règles fiscales et juridiques évoluent chaque année. Vérifiez les chiffres de cet article auprès des sources officielles et d'un professionnel (comptable, notaire, conseiller) avant toute décision.
- service-public.fr — droits, démarches et réglementation locative
- impots.gouv.fr et BOFiP — fiscalité (LMNP, micro-BIC, déficit foncier, plus-values)
- ANIL — information logement (baux, garanties, encadrement des loyers)
- INSEE — données démographiques et de marché
- France Rénov' (ADEME) — DPE, rénovation énergétique et aides
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L'avis de l'expert Immobilier Solutions
Chaque projet immobilier est unique. Les stratégies évoquées dans cet article nécessitent une analyse fine de votre situation fiscale, patrimoniale et familiale. Ne prenez aucune décision d'investissement majeure sans consulter un spécialiste au préalable.