La « loi Jeanbrun » désigne le statut fiscal du bailleur privé créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : un amortissement de la location nue de 3 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social — le loyer libre est exclu), calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais (assiette majorée du montant des travaux dans l'ancien réhabilité) et plafonné à 8 000 € de déduction par an (jusqu'à 12 000 € en très social). Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en immeuble collectif, avec un engagement de location de 9 ans. À jour au 21 juillet 2026 — la doctrine fiscale (BOFiP) n'est pas encore publiée à cette date.
En vigueur (LF 2026, promulguée)
Ce que dit le texte applicable aujourd'hui
Le principe : vous achetez un logement (neuf ou ancien à réhabiliter), vous le louez nu, en résidence principale du locataire, à un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social, avec plafonds de ressources du locataire), pendant 9 ans minimum — et vous déduisez chaque année un amortissement de vos revenus fonciers. En cas de rupture de l'engagement, les amortissements déduits sont repris (sauf invalidité, licenciement, décès).
| Niveau de loyer | Taux — neuf (collectif) | Taux — ancien réhabilité |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Social | 4,5 % / an | 3,5 % / an |
| Très social | 5,5 % / an | 4 % / an |
Amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais (20 % = part forfaitaire du terrain, non amortissable) ; dans l'ancien réhabilité, le montant des travaux s'ajoute à l'assiette amortissable. Plus le loyer est social, plus le taux est élevé — le loyer libre n'ouvre aucun droit. Sources : article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; article 31, I-1°, i et j du CGI.
- Plafond de déduction : 8 000 € par an et par foyer fiscal, portés à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social). C'est une déduction : l'économie réelle ≈ montant déduit × (TMI + prélèvements sociaux).
- Fenêtre : acquisitions — et dépôts de permis de construire dans le neuf — du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Type de bien : bâtiment d'habitation collectif uniquement (maisons individuelles exclues), neuf comme ancien.
- Ancien : travaux d'amélioration ≥ 30 % du prix d'acquisition net de frais + critères de « réhabilitation lourde » (dont étiquette DPE A ou B à l'issue — décret n° 2025-913). Contrepartie : les travaux s'ajoutent à l'assiette amortissable.
- Plafonds de loyers/ressources : ceux de la location intermédiaire (grille type Pinel) ou sociale (grille Loc'Avantages), modulés selon la zone — pas de zonage d'exclusion : tout le territoire est éligible.
- Interdit : louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus.
- Bonus distinct (même LF 2026) : le plafond doublé de déficit foncier (21 400 €) pour les rénovations énergétiques faisant passer un bien de E/F/G vers une classe D au minimum est prorogé jusqu'à fin 2027 — c'est un autre dispositif, à ne pas confondre. Voir notre guide du déficit foncier.
En discussion — rien d'acquis
Ce qui pourrait changer (et ne s'applique pas encore)
Deux textes en navette parlementaire pourraient élargir le dispositif. Aucune de ces mesures ne s'applique au 21 juillet 2026 — l'Assemblée nationale peut les modifier ou les supprimer.
- Projet de loi « relance et décentralisation du logement » (porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement) : adopté en 1ʳᵉ lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, transmis à l'Assemblée nationale, examen attendu à la rentrée de septembre 2026. Le texte initial du Gouvernement abaissait le seuil de travaux dans l'ancien de 30 % à 20 % ; le texte voté par le Sénat va plus loin : il supprime le seuil en pourcentage au profit d'une exigence de résultat énergétique (classe D minimum à l'issue des travaux, ou E pour un logement initialement classé G), et étend le dispositif aux maisons individuelles anciennes, aux parts de SCPI et — sous conditions — à la location à un ascendant ou descendant.
- Proposition de loi Létard : adoptée en 1ʳᵉ lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, elle supprimerait le seuil minimal de travaux dans l'ancien. En navette également.
Notre conseil de bon sens : ne montez pas un projet sur une règle non promulguée. Si la location à un proche ou l'achat d'une maison ancienne est le cœur de votre stratégie, attendez le vote final — nous mettrons cette page à jour à chaque étape.
Notre lecture, sans vendre du rêve
Pour qui le Jeanbrun a (vraiment) du sens
Le dispositif est taillé pour le contribuable fortement imposé (TMI 30 % et plus) qui accepte un loyer plafonné pendant 9 ans en échange d'une déduction annuelle : à TMI 41 % + prélèvements sociaux, 8 000 € déduits représentent environ 4 650 € d'économie annuelle. En dessous de TMI 30 %, l'avantage se réduit vite — et le manque à gagner du loyer plafonné peut l'annuler dans les zones où les loyers de marché sont nettement supérieurs aux plafonds.
Les vraies questions à chiffrer avant de foncer : l'écart entre loyer de marché et loyer plafonné dans la ville visée (voir notre observatoire des villes) ; la comparaison avec le LMNP et le déficit foncier sur votre situation (notre comparateur fiscal vous donne une première idée) ; et le coût réel d'une réhabilitation à DPE A/B dans l'ancien. C'est exactement le type d'arbitrage qu'on sécurise en conseil indépendant — nous ne vendons ni programme neuf ni défiscalisation, donc notre avis ne dépend pas de ce que vous déciderez.
Informations générales à jour au 21 juillet 2026, sur la base des textes publiés (la doctrine BOFiP n'est pas encore parue) — elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : faites valider votre situation par un professionnel du chiffre avant tout engagement.
Questions fréquentes
Loi Jeanbrun : vos questions
Oui. Le statut fiscal du bailleur privé — surnommé « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement — a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il s'applique aux acquisitions (et, dans le neuf, aux dépôts de permis de construire) réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Attention : il n'existe pas de « loi Jeanbrun » autonome — c'est un article de la loi de finances, codifié à l'article 31 du Code général des impôts.
Un amortissement annuel déductible de vos revenus fonciers, calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais (les 20 % restants représentent forfaitairement le terrain, non amortissable). Taux dans le neuf : 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social). Dans l'ancien réhabilité : 3 %, 3,5 % ou 4 %. La déduction totale est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (jusqu'à 10 000 € ou 12 000 € en location sociale/très sociale). C'est une déduction, pas une réduction d'impôt : l'économie réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition, plus les prélèvements sociaux.
Non, pas dans le droit en vigueur : la location à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus est interdite, sous peine de reprise des amortissements déduits. Le Sénat a voté le 8 juillet 2026, dans le projet de loi « relance et décentralisation du logement », un amendement qui autoriserait sous conditions la location à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal, plafonds maintenus) — mais ce texte n'est pas promulgué : l'Assemblée nationale doit l'examiner à la rentrée de septembre 2026 et peut tout modifier. À suivre, donc, mais ne bâtissez pas un projet dessus aujourd'hui.
Oui, mais avec des conditions exigeantes en l'état actuel du droit : des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition net de frais, dans une logique de « réhabilitation lourde » qui impose notamment d'atteindre une étiquette DPE A ou B (décret n° 2025-913). En contrepartie, les travaux s'ajoutent à l'assiette amortissable. Le bien doit se situer dans un bâtiment d'habitation collectif — les maisons individuelles sont exclues, dans le neuf comme dans l'ancien. Deux textes en discussion pourraient assouplir, voire supprimer, ce seuil de travaux (voir la section dédiée), mais rien n'est acquis au 21 juillet 2026.
Ce sont deux logiques différentes, non cumulables sur un même bien. Le Jeanbrun s'applique à la location nue (non meublée), avec des loyers plafonnés (intermédiaire ou social) et une déduction plafonnée entre 8 000 et 12 000 € par an, sur un engagement de 9 ans. Le LMNP (meublé, régime réel) amortit sans plafond annuel de ce type et sans plafond de loyer, mais depuis la loi de finances 2025 ses amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente (report d'imposition), et les prélèvements sociaux du meublé sont passés à 18,6 % en 2026. Le bon choix dépend de votre TMI, de la tension locative locale et de votre horizon — c'est un arbitrage à chiffrer, pas un réflexe.