Relevé des données : juillet 2026 (dernier arrêté le 23 juillet 2026). Page mise à jour le 13 août 2026 — ajout de la méthodologie, des limites, des fiches de source et de la licence de réutilisation. Aucun chiffre de ville n’a été modifié à cette occasion.
En juillet 2026, sur les 24 villes suivies par cet observatoire, le prix moyen d’un appartement s’échelonne de ~1 230 €/m² (Saint-Étienne) à ~9 700 €/m² (Paris), pour des rentabilités brutes indicatives de 3 % à 11 %. 6 d’entre elles — Lille, Grenoble, Montpellier, Lyon, Bordeaux, Paris — appliquent l’encadrement des loyers. L’IRL du 2ᵉ trimestre 2026 s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an (INSEE, 10 juillet 2026). Chiffres indicatifs, à recalculer bien par bien.
Ce que cet observatoire est — et ce qu’il n’est pas
C’est un relevé comparatif : pour 24 communes françaises, cinq indicateurs transcrits de sources publiées, à l’échelle communale, arrêtés à une date unique. Rien n’y est recalculé, interpolé ni lissé. Quand deux estimateurs divergent, les deux valeurs sont publiées en fourchette. Quand personne ne publie la donnée, la case porte la mention « non relevé ».
Ce n’est pas un palmarès, et surtout pas un classement de « meilleures villes où investir ». Un prix communal moyen ne dit rien de l’adresse visée : à Saint-Étienne, la source affiche elle-même une fourchette de 881 à 1 900 €/m² à l’intérieur de la même ville. La comparaison entre villes est utile pour cadrer un budget et éliminer des marchés ; elle ne remplace jamais l’étude d’un bien.
Qui publie ces chiffres
Immobilier Solutions, organisme de conseil et de formation à l’investissement locatif, fondé par Coline Clapes.
Précision utile à qui veut citer cette source : nous ne détenons aucune carte professionnelle. Nous ne cherchons, ne visitons, ne négocions et ne gérons aucun bien, et nous n’avons aucun bien à vendre. Aucun intérêt de transaction n’oriente ces chiffres : nous n’avons rien à gagner à ce qu’une ville paraisse plus attractive qu’une autre.
En un coup d’œil
Les classements juillet 2026
🔝 Meilleures rentabilités brutes
- Saint-Étienne — 8 – 11 %
- Mulhouse — 8 – 11 %
- Le Havre — 6 – 8,5 %
- Perpignan — 6 – 8 %
- Montélimar — 6 – 8 %
💶 Tickets d’entrée les plus bas
- Saint-Étienne — ~1 230 €/m²
- Mulhouse — 1 226 – 1 450 €/m²
- Perpignan — 1 600 – 1 850 €/m²
- Montélimar — ~1 893 €/m²
- Lens — ~1 900 €/m²
La donnée complète
24 villes comparées
Cinq indicateurs par commune, transcrits des pages villes. Données arrêtées à juillet 2026. Les cases « non relevé » signalent une donnée qu’aucune source ne publie à cette échelle.
| Ville | Prix / m² | Rentabilité brute | Encadrement | Tension locative 2 | Population | Étudiants |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-ÉtienneLe prix plancher des grandes villes | ~1 230 € | 8 – 11 % | Non | Non mesurée | 173 136 hab. (INSEE, RP 2023) | non relevé |
| MulhouseRendement facial maximal — vacance élevée | 1 226 – 1 450 € | 8 – 11 % | Non | Non mesurée | 104 978 hab. (INSEE, RP 2023) | non relevé |
| Le HavrePort majeur, centre Perret UNESCO | 1 900 – 2 200 € | 6 – 8,5 % | Non | Non mesurée | 166 687 hab. (INSEE, RP 2023) | 7 000+ (Univ. Le Havre Normandie) ; 14 000+ sur le campus métropolitain |
| PerpignanTicket d’entrée bas — sélection immeuble par immeuble | 1 600 – 1 850 € | 6 – 8 % | Non | Non mesurée | 121 616 hab. (INSEE, RP 2023) | 9 500 (UPVD, page officielle, févr. 2025) |
| MontélimarVallée du Rhône, marché d'emploi — sélection serrée | ~1 893 € | 6 – 8 % | Non | Non mesurée | 40 595 hab. (INSEE, RP 2023) | non relevé |
| LensTicket d’entrée très bas, fort rendement | ~1 900 € | 6,5 – 7,5 % | Non | Haute | ~33 000 hab. (agglomération ~500 000) | ~2 700 (sites de l’Université d’Artois) |
| Lille3ᵉ pôle étudiant — colocation, LMNP | ~3 400 € | 5 – 7,5 % | Oui | Très Haute | non relevé | ~125 000 (métropole) |
| NancyGrande ville étudiante accessible | ~2 400 € | 5 – 7 % | Non | Haute | non relevé | ~52 000 (métropole du Grand Nancy) |
| LorientBretagne : décote + emploi | ~2 700 € | 5 – 7 % | Non | Haute | ~58 000 hab. | non relevé |
| AngersQualité de vie n°1, prix bas | ~3 261 € | 5 – 7 % | Non | Non mesurée | 159 022 hab. (INSEE, RP 2023 ; métropole 312 612) | ~45 000 |
| Grenoble1ʳᵉ / 11 grandes villes pour le rendement (étude 2026) | 2 596 – 2 833 € | 5 – 6,7 % | Oui 1 | Non mesurée | 156 140 hab. (INSEE, RP 2023) | non relevé 3 |
| DijonÉtudiant + tourisme | ~2 750 € | 5,5 – 6,5 % | Non | Haute | non relevé | ~39 000 |
| ToulonLittoral méditerranéen accessible | ~3 100 € | 5 – 6,5 % | Non | Non mesurée | ≈ 179 000 hab. (Toulon) ; ≈ 64 000 (La Seyne) — INSEE 2023 | non relevé |
| MarseilleMétropole en transformation | ~3 650 € | 5 – 6,5 % | Non | Extrême | 877 000 hab. | non relevé |
| StrasbourgCapitale européenne, frontalier | ~3 724 € | 3,5 – 6,5 % | Non | Très Haute | 293 771 hab. (INSEE, RP 2023) | ~56 000 (Université de Strasbourg) |
| Montpellier3ᵉ ville étudiante | ~3 433 € | 5 – 6 % | Oui | Très Haute | 310 240 hab. | ~80 000 |
| Rennes2ᵉ ville étudiante, Paris 1h25 | ~4 040 € | 4,5 – 6 % | Non | Très Haute | 230 890 hab. | ~75 000 |
| Lyon3ᵉ ville de France, très liquide | ~4 650 € | 3 – 6 % | Oui | Très Haute | non relevé | ~190 000 |
| NantesMétropole très dynamique | ~3 455 € | 4 – 5,5 % | Non | Haute | 327 734 hab. | ~65 000 |
| Toulouse1ʳᵉ ville étudiante, aéronautique | ~3 560 € | 4 – 5 % | Non | Très Haute | 514 819 hab. | ~120 000 |
| BordeauxParis 2h04, prix stabilisés | ~4 350 € | 3 – 5 % | Oui | Haute | non relevé | ~105 000 |
| AnnecyFrontalier suisse, fort pouvoir d’achat | ~4 500 € | 3,5 – 5 % | Non | Extrême | ~132 000 hab. (commune nouvelle, fusion de 2017) | non relevé |
| NiceLittoral prestige + saisonnier | ~5 150 € | 3,5 – 5 % | Non | Extrême | ~358 000 hab. | non relevé |
| ParisValeur refuge, faible vacance | ~9 700 € | 3 – 4,5 % | Oui | Extrême | 2,1 millions d’hab. | non relevé |
1. Grenoble : l’encadrement s’applique sur une partie seulement du territoire communal, aux baux signés depuis le 20 janvier 2025 (arrêté préfectoral du 6 janvier 2026). À Lyon, il couvre Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021. Le statut « Non » ne dit rien du classement en zone tendue, qui est un dispositif distinct : Rennes, Strasbourg, Nantes et Toulon en relèvent sans être encadrées. Ce tableau ne recense pas le zonage « zone tendue » des autres communes — l’absence de mention n’y vaut pas absence de classement.
2. La tension locative est un indicateur qualitatif, pas une mesure. « Non mesurée » signifie qu’aucune source publique ne publie de délai de relocation ni de nombre de candidats par annonce pour cette commune. Les mentions « Haute », « Très Haute » et « Extrême » sont des appréciations de marché reprises des pages villes : c’est la colonne la plus faible de ce tableau, et nous déconseillons de la citer comme une donnée chiffrée. Voir la section Limites.
3. Grenoble : L’Université Grenoble Alpes publie « 57 000 étudiants », mais sur 13 sites répartis dans 6 départements : ce chiffre décrit un établissement régional, pas la commune. Nous ne le transposons pas.
Sources : MeilleursAgents, SeLoger, efficity, Orpi, Notaires / DVF, Carte des loyers (ANIL) et INSEE (juillet 2026) pour les prix, les loyers et les repères démographiques ; service-public.gouv.fr (fiche F1314) pour l’encadrement des loyers. Les rentabilités ont des origines inégales — détaillées dans la méthodologie — et reposent, pour 15 villes sur 24, sur des estimations de marché sans source nommée. Le détail ville par ville figure plus bas. Les rentabilités sont brutes : le rendement net-net dépend des charges, de la fiscalité, de la vacance et des travaux, à calculer bien par bien. Ces données ne constituent pas une promesse de rendement.
Ce que le tableau dit
Six constats, tirés des chiffres ci-dessus
Chaque constat ne s’appuie que sur des valeurs publiées dans le tableau. Aucun n’introduit de chiffre nouveau : les comparaisons sont faites à partir des données affichées, et refaisables.
CONSTAT 01
Un rapport de 1 à 7,9 entre les deux extrémités du panel
Le prix le plus élevé de l’observatoire (Paris, ~9 700 €/m²) représente environ 7,9 fois le plus bas (Saint-Étienne, ~1 230 €/m²). Un même apport n’ouvre donc pas le même projet selon la ville : à budget égal, ce n’est pas un studio plus grand qu’on achète ailleurs, c’est un autre type d’opération — un immeuble entier, une colocation, un bien à rénover.
Ce n’est pas pour autant un argument d’achat. L’écart de prix rémunère un écart de risque et de liquidité que le tableau ne chiffre pas.
CONSTAT 02
Les rentabilités faciales les plus hautes sont là où personne ne mesure la tension
Les 5 premières rentabilités brutes du panel — Saint-Étienne, Mulhouse, Le Havre, Perpignan, Montélimar — correspondent toutes à des communes dont la colonne « tension locative » indique non mesurée. Ce n’est pas une coïncidence de méthode : ce sont les villes sur lesquelles nous avons trouvé le moins de données publiques, et ce sont aussi celles qui affichent les rendements les plus élevés.
Autrement dit : le rendement facial est connu, la probabilité de louer ne l’est pas. C’est exactement l’information qu’un classement commercial supprime, et c’est la plus utile.
CONSTAT 03
L’encadrement des loyers frappe le haut du marché — sauf une exception
Les 6 villes encadrées du panel occupent, par le prix au m², les rangs 1, 3, 5, 11, 12, 16 sur 24. Trois d’entre elles — Paris, Lyon, Bordeaux — figurent dans les cinq marchés les plus chers.
L’exception est Grenoble, 16ᵉ sur 24 par le prix et pourtant encadrée depuis 2025 sur une partie de son territoire. Un plafonnement des loyers ne se déduit donc pas du niveau de prix : il se vérifie commune par commune, et parfois rue par rue.
CONSTAT 04
Sur 4 villes, le « prix au m² » est une fourchette d’estimateurs, pas un chiffre
Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Grenoble n’affichent pas une valeur mais un intervalle, parce que deux sources relevées le même mois ne disent pas la même chose. À Grenoble, SeLoger publie 2 596 €/m² et Orpi 2 833 €/m² en juillet 2026, soit environ 9 % d’écart. À Mulhouse, la commune est absente de la base publique DVF (régime du livre foncier) : aucun fichier de ventes réelles ne permet de départager les estimateurs.
Nous publions les deux bornes plutôt qu’une moyenne. L’écart entre estimateurs est une information sur la fiabilité de la donnée — pas un bruit à lisser.
CONSTAT 05
Le bruit de mesure dépasse le mouvement légal des loyers
L’IRL du 2ᵉ trimestre 2026 s’établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an(INSEE, 10 juillet 2026) : c’est le plafond de revalorisation annuelle d’un loyer en cours de bail. Sur la même page, deux estimateurs divergent de 9 % sur le prix d’une même commune, le même mois.
L’incertitude sur la valeur d’entrée est donc plusieurs fois supérieure au mouvement annuel du revenu. Conclusion opérationnelle : ce qui décide d’une opération, c’est le prix négocié à l’achat, pas l’indexation espérée ensuite.
CONSTAT 06
Ce que le panel ne couvre pas, et qui se voit dans les cases vides
Sur 24 villes, 14 publient un effectif étudiant et 19 un repère de population. Les autres portent la mention « non relevé » : ni les établissements ni les collectivités concernées ne publient le chiffre à la maille utile, et nous ne le reconstituons pas.
Le cas de Grenoble est instructif : son université publie « 57 000 étudiants », mais sur 13 sites répartis dans 6 départements. Transposer ce chiffre à la commune serait une erreur d’échelle — fréquente, et lourde de conséquences quand on l’utilise pour justifier l’achat d’une petite surface.
Méthodologie
Comment ces chiffres ont été établis
Périmètre
L’observatoire couvre 24 communes françaises, sélectionnées parce qu’elles font l’objet d’une page d’analyse détaillée sur ce site. Ce n’est pas un échantillon statistique représentatif du territoire national : c’est un panel de grandes villes et de villes moyennes couvrant l’essentiel des marchés sur lesquels un particulier envisage un premier investissement locatif. Les valeurs de prix et de rentabilité sont établies à l’échelle de la commune et pour des appartements ; les repères démographiques, eux, changent parfois d’échelle et le disent ligne par ligne (métropole, agglomération, université multi-sites). Aucun prix par quartier, par rue ou par IRIS n’est publié : à cette maille, la donnée publique reproductible n’existe pas dans la plupart des villes du panel. Toulon fait l’objet d’un traitement particulier, sa page couvrant aussi La Seyne-sur-Mer ; les deux communes sont distinguées dans les repères démographiques.
Ce que chaque indicateur mesure exactement
Prix au m². Prix moyen ou estimation d’un appartement à l’échelle de la commune, net vendeur, hors frais d’acquisition (comptez environ 8 % en plus dans l’ancien). Sources selon les villes : MeilleursAgents (le plus souvent en estimation au 1ᵉʳ juillet 2026), SeLoger, efficity, Orpi, Notaires de France et bases de ventes réelles DVF/DGFiP. Quand deux sources divergent, les deux valeurs sont publiées en fourchette — jamais moyennées.
Rentabilité locative brute. Loyer annuel rapporté au prix d’achat net vendeur. Elle est calculée hors frais d’acquisition, hors travaux, hors ameublement, hors taxe foncière, hors charges non récupérables, hors assurance, hors frais de gestion, hors fiscalité, et à taux d’occupation supposé de 100 %. Chacune de ces exclusions joue dans le même sens : le résultat réel d’une opération se situe en dessous de la fourchette affichée.
Aucun organisme public ne publie de rendement locatif par commune : ces fourchettes ne sont donc jamais une mesure, et leur solidité varie fortement d’une ville à l’autre. Elles ont exactement quatre origines, et nous préférons les distinguer plutôt que de les présenter comme un ensemble homogène. Un. Un calcul reproductible à partir des loyers d’annonce publiés par la Carte des loyers (ANIL / ministère du Logement / INRAE) : Saint-Étienne, Le Havre, Toulon. Deux. Des estimateurs privés nommés sur la page ville : Mulhouse, Perpignan, Montpellier, Angers, Lille. Trois. Un relevé qui nous est propre, pour Grenoble uniquement, signalé comme tel sur la page ville comme ici. Quatre. Pour les 15 villes restantes — Lens, Nancy, Lorient, Dijon, Marseille, Rennes, Strasbourg, Nantes, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Montélimar, Nice, Annecy, Paris — de simples « estimations de marché » reprises des pages villes, sans source nommée ; à Nice, Annecy et Paris, la page ville n’indique même pas de provenance. C’est l’origine la plus faible du lot, et elle est signalée comme telle sur chaque fiche de source concernée.
Encadrement des loyers. Présence ou absence de la commune sur la liste officielle des territoires appliquant l’encadrement du niveau des loyers, vérifiée sur service-public.gouv.fr (fiche F1314). C’est un fait juridique, pas une estimation : c’est la donnée la plus solide du tableau. Attention à la confusion la plus fréquente : l’encadrement du niveau des loyers (loyer de référence majoré, complément de loyer) est un dispositif distinct du classement en « zone tendue » (préavis réduit, plafonnement à la relocation). Une ville peut relever du second sans relever du premier : quatre villes du panel le documentent explicitement — Rennes, Strasbourg, Nantes et Toulon. Précision qui compte pour qui citerait cette page : notre relevé ne porte pas sur le zonage « zone tendue » des autres communes. L’absence de mention ici ne vaut donc pas absence de classement, et se vérifie sur l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié.
Tension locative. Indicateur qualitatif, repris tel quel des pages villes. Deux conventions y coexistent, et nous préférons le dire : les pages les plus anciennes emploient une appréciation de marché (« Haute », « Très Haute », « Extrême ») qui n’est adossée à aucune mesure publique ; les pages les plus récentes portent la mention « Non mesurée », parce qu’aucun organisme ne publie de délai de relocation ni de nombre de candidats par annonce à l’échelle communale. C’est la colonne la moins solide de l’observatoire, et elle est signalée comme telle.
Repères démographiques. Population communale — INSEE, recensement 2023 quand la source le précise — et effectif étudiant publié par l’établissement, la collectivité ou un classement nommé. Ces deux colonnes sont hétérogènes par nature : certaines villes publient une population, d’autres un effectif étudiant, rarement les deux. Elles servent à situer un marché, pas à le comparer finement.
Comment les sources sont croisées
La règle est simple, et volontairement conservatrice. Une seule source publiée : la valeur est reprise telle quelle, avec le nom de la source et la date du relevé. Deux sources concordantes : la valeur est reprise avec la mention des deux sources. Deux sources divergentes : les deux bornes sont publiées et l’écart est signalé — nous ne produisons pas de moyenne, parce qu’une moyenne d’estimateurs a l’apparence d’une mesure sans en avoir la valeur. Aucune source : la case porte « non relevé » ou « non mesurée », et le tableau assume le trou.
Un point technique mérite d’être explicité pour qui voudrait reproduire nos tris : lorsqu’une ville est publiée en fourchette, le classement du tableau utilise en interne le milieu de cette fourchette. Ce nombre n’est jamais affiché ni citable : ce n’est pas un prix de marché, c’est une clé de tri. Ce qui se cite, c’est la fourchette publiée.
Datation et mise à jour
Les données sont arrêtées à juillet 2026 : c’est la date de relevé à citer avec tout chiffre repris d’ici. La page elle-même a été enrichie le 13 août 2026 (méthodologie, limites, fiches de source, licence) sans qu’aucune valeur de ville soit modifiée. Aucune cadence de mise à jour n’est promise ici : la seule date qui engage cette page est celle affichée en tête, et un nouveau relevé se traduira par une nouvelle date d’arrêt, pas par une correction silencieuse. Les statuts juridiques (encadrement, zone tendue, permis de louer) sont revérifiés à chaque relevé, car ils bougent par arrêté et sans préavis.
Limites
Ce que ces chiffres ne disent pas
Un observatoire qui ne publie pas ses limites n’est pas une source, c’est un argumentaire. Voici les nôtres, dans l’ordre où elles peuvent vous induire en erreur.
- Une moyenne de ville masque des écarts de quartier à quartier. C’est la limite principale, et elle est massive. À Saint-Étienne, la source qui publie 1 230 €/m² affiche sur la même page une fourchette de 881 à 1 900 €/m² : la dispersion interne à la commune dépasse le simple au double. À Marseille comme à Lyon, nos pages villes signalent de fortes disparités entre arrondissements — sans les chiffrer, et l’absence de mesure ne vaut pas absence d’écart. Aucune valeur de ce tableau n’est opérationnelle sur une adresse donnée.
- Une rentabilité brute n’est pas un rendement net. Elle ignore les frais d’acquisition, les travaux, la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, la gestion, la fiscalité et la vacance. L’ordre de grandeur observé sur nos pages villes : le net se situe couramment 1,5 à 2,5 points sous le brut, et la seule réintégration des frais d’acquisition (~8 %) coûte environ un demi-point. Citer une rentabilité brute sans le mot « brute » est une erreur factuelle.
- Les rentabilités ne se valent pas entre elles. C’est la colonne la plus regardée du tableau et la plus inégale. Trois villes reposent sur un calcul refaisable à partir des loyers publiés par l’ANIL, cinq sur des estimateurs privés nommés, une sur un relevé qui nous est propre — et 15 sur de simples « estimations de marché » sans source nommée. Une fourchette de la quatrième catégorie ne se compare pas à une fourchette de la première, et ne devrait pas être citée sans cette précision. Le détail figure dans la méthodologie et sur chaque fiche de source.
- Les prix bougent, et le relevé est un instantané. Ces valeurs sont datées de juillet 2026. Elles ne préjugent d’aucune évolution : nous ne publions ni prévision, ni tendance projetée, ni objectif de plus-value. Un chiffre repris d’ici doit l’être avec sa date.
- Les estimateurs ne sont pas des relevés de transactions. MeilleursAgents, SeLoger, efficity et Orpi publient des modèles algorithmiques dont ni l’échantillon ni les filtres ne sont publics. Deux d’entre eux peuvent diverger de 9 % sur la même commune le même mois. Là où une base de ventes réelles existe (DVF/DGFiP), nous la citons ; à Mulhouse, elle n’existe pas, le Haut-Rhin relevant du régime du livre foncier.
- La tension locative n’est pas mesurée. 8 villes du panel l’indiquent explicitement. Pour les autres, l’appréciation qualitative reprise des pages villes n’est adossée à aucune statistique publique : aucun organisme ne publie de délai moyen de relocation ni de nombre de candidats par annonce à l’échelle communale. Nous recommandons de ne pas citer cette colonne comme une donnée chiffrée.
- Les repères démographiques sont hétérogènes. Certaines populations sont communales, d’autres métropolitaines ; certains effectifs étudiants couvrent une université multi-sites, d’autres une seule commune. 10 villes n’affichent aucun effectif étudiant et 5 aucune population, faute de chiffre publié à la bonne maille. Ces colonnes ne se comparent pas entre elles sans précaution.
- Le cadre juridique évolue par arrêté, parfois entre deux relevés. L’encadrement des loyers, la zone tendue et le permis de louer sont institués ou reconduits par des textes annuels ou locaux. Un statut vrai en juillet 2026 peut avoir changé au moment où vous lisez ces lignes : la vérification se fait sur service-public.gouv.fr et auprès de la collectivité concernée, adresse par adresse.
- Le panel n’est pas représentatif de la France. 24 communes ne décrivent ni le marché rural, ni les villes de moins de 30 000 habitants, ni l’outre-mer. L’absence d’une ville de ce tableau ne dit rien de son marché — seulement que nous ne l’avons pas analysée.
- Aucune promesse n’est attachée à ces chiffres. Ce sont des observations de marché datées, pas des prévisions. Nous ne garantissons aucun rendement, aucun délai de location, aucune plus-value. Ces données ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Traçabilité
Fiches de source, ville par ville
Pour chaque commune : d’où vient le prix, d’où vient la rentabilité, ce qui a été vérifié et ce qui manque. C’est ce niveau de détail qui permet de citer un chiffre sans avoir à nous écrire.
Angers~3 261 €/m² · 5 – 7 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents et Efficity (2026) ; ~3 080 €/m² selon les Notaires du Grand Anjou. Rentabilité : Meilleurtaux (2026). Population : INSEE (RP 2023). Contexte : Ville d’Angers (2023-2026). Cadre légal : pas d’encadrement des loyers — la demande de classement en zone tendue a été rejetée par l’État en 2023. Tension : aucun taux de tension par commune n’est publié (« Non mesurée »).
Annecy~4 500 €/m² · 3,5 – 5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026) — l’un des marchés les plus chers de province. Rentabilité : marché orienté patrimoine et demande frontalière. Population : INSEE, périmètre de la commune nouvelle issue de la fusion de 2017. Contexte : Université Savoie Mont Blanc (2023-2026).
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Bordeaux~4 350 €/m² · 3 – 5 % brut · encadrement : oui
Prix : MeilleursAgents, SeLoger et Qoridor/DVF (2026) — stabilisés après la correction de 2023-2024. Rentabilité : ~3 à 5 % en moyenne, jusqu’à 6 % sur certains biens ou quartiers selon les sources. Contexte : INSEE, Bordeaux Métropole (2023-2026). Encadrement des loyers en vigueur depuis juillet 2022.
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Dijon~2 750 €/m² · 5,5 – 6,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026). Rentabilité : estimations de marché 2025. Effectif étudiant : Université de Bourgogne. Population : INSEE (2022-2026).
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Grenoble2 596 – 2 833 €/m² · 5 – 6,7 % brut · encadrement : oui
Prix : SeLoger (2 596 €/m²) et Orpi (2 833 €/m²), deux relevés du même mois de juillet 2026 — environ 9 % d’écart, publié en fourchette et non en moyenne. Rentabilité : relevé propre à Immobilier Solutions (juillet 2026), signalé comme tel et non issu d’une source publique consultable ; réintégrer environ 8 % de frais d’acquisition ramène la fourchette à environ 4,6 – 6,2 %. Population et 61,6 % de locataires : INSEE, recensement 2023, commune 38185. Encadrement : arrêté préfectoral du 6 janvier 2026, baux signés depuis le 20 janvier 2025, sur une partie seulement du territoire communal.
L’Université Grenoble Alpes publie « 57 000 étudiants », mais sur 13 sites répartis dans 6 départements : ce chiffre décrit un établissement régional, pas la commune. Nous ne le transposons pas.
Le Havre1 900 – 2 200 €/m² · 6 – 8,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (~1 900 €/m² au 1er juillet 2026) et bases de ventes réelles DVF/DGFiP (médiane communale de l’ordre de 2 200 €/m²) — les deux valeurs sont publiées sans arbitrage. Rentabilité : Carte des loyers 2025 (12,36 €/m²/mois charges comprises, publiée le 11 décembre 2025) rapportée au prix au m². Structure du parc : INSEE, recensement 2023 — 59,8 % de locataires, 73,2 % d’appartements, 10,9 % de logements vacants. Ni encadrement des loyers, ni zone tendue.
Lens~1 900 €/m² · 6,5 – 7,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026). Rentabilité : estimations de marché 2025 — certaines sources avancent davantage, non recoupé. Effectif étudiant : Université d’Artois. Population : INSEE (2022-2026). À retenir : Lens n’est pas une grande ville étudiante, contrairement à ce que suggère parfois son niveau de rendement facial.
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Lille~3 400 €/m² · 5 – 7,5 % brut · encadrement : oui
Prix et rentabilité : MeilleursAgents et Notaires de France (2025-2026). Effectif étudiant et contexte : Métropole Européenne de Lille. Encadrement des loyers en vigueur : le loyer de référence majoré s’impose et le complément de loyer doit reposer sur des caractéristiques réelles du logement.
Lorient~2 700 €/m² · 5 – 7 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents et SeLoger (2026) — la fourchette affichée sur la page ville va de ~2 600 à ~2 900 €/m² selon la source. Rentabilité : estimations de marché 2025. Population : INSEE (2022-2026). L’Université Bretagne Sud est multi-campus : aucun effectif étudiant propre à la commune n’est repris.
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Lyon~4 650 €/m² · 3 – 6 % brut · encadrement : oui
Prix : MeilleursAgents, SeLoger et Qoridor/DVF (2026), variable selon l’arrondissement. Rentabilité : estimations de marché 2026. Contexte : INSEE, Métropole de Lyon (2023-2026). Encadrement des loyers en vigueur à Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021.
⚠ Réserve sur la rentabilité : la fourchette reprise ici est une estimation de marché sans source nommée. C’est la donnée la moins solide de cette fiche — à citer avec cette réserve, ou à ne pas citer.
Marseille~3 650 €/m² · 5 – 6,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026) — fortes disparités entre arrondissements, la moyenne communale n’est pas opérationnelle sur une adresse. Rentabilité : estimations de marché, plus faible au Sud, plus élevée dans les secteurs Nord et en devenir. Sources complémentaires : Kazba, Aix-Marseille Université, INSEE (2022-2026).
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Montélimar~1 893 €/m² · 6 – 8 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (estimation 2026), ~1 893 €/m² pour un appartement à l'échelle communale, avec une fourchette de 970 à 3 411 €/m² selon l'immeuble. Rentabilité : loyer d'annonce ~11 €/m²/mois (SeLoger 2026) rapporté au prix communal, soit ~6 à 8 % brut indicatif ; une plateforme privée avance 7,8 %. Population, 50,1 % de locataires, 9,2 % de logements vacants et 16,1 % de chômage (15-64 ans) : INSEE, recensement 2023. Ni encadrement des loyers, ni zone tendue. Deux quartiers prioritaires (Nocaze, Pracomtal) — sélection immeuble par immeuble.
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Montpellier~3 433 €/m² · 5 – 6 % brut · encadrement : oui
Prix : MeilleursAgents, Efficity et DVF (2026). Rentabilité : LocService et investissement-locatif.com (2026), ~5,5 à 5,8 % brut. Population : INSEE. Encadrement des loyers en vigueur depuis le 1er juillet 2022 (arrêté de la préfecture de l’Hérault, reconduit chaque année) : le loyer est plafonné par un loyer de référence, à intégrer au calcul avant toute offre.
Mulhouse1 226 – 1 450 €/m² · 8 – 11 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (estimation au 1er juillet 2026) et efficity (juillet 2026), publiés côte à côte sans moyenne. Rentabilité : convergence d’estimateurs privés 2025-2026 (Rendify, Norloc, Ynspir, Manda), assumée comme indicative. Population : INSEE, recensement 2023. Cadre légal : service-public.gouv.fr (fiche F1314) et mulhouse.fr. Particularité : commune absente de la base publique DVF (régime du livre foncier, Haut-Rhin) — aucun fichier de ventes réelles ne permet d’arbitrer entre les deux estimateurs.
Nancy~2 400 €/m² · 5 – 7 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026). Rentabilité : estimations de marché 2025. Effectif étudiant et contexte : Métropole du Grand Nancy. Population : INSEE (2022-2026). L’effectif étudiant est publié à l’échelle de la métropole, pas de la seule commune.
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Nantes~3 455 €/m² · 4 – 5,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents, SeLoger et Efficity (2026). Rentabilité : estimations de marché 2026, ~3,8 à 5,5 % selon le quartier. Population : INSEE. Effectif étudiant : L’Étudiant (2023-2026). Cadre légal : candidature à l’encadrement des loyers déposée par Nantes Métropole en 2025 mais non accordée ; classement en zone tendue depuis 2024, dispositif distinct.
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Nice~5 150 €/m² · 3,5 – 5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (2026). Rentabilité : marché littoral cher, orienté patrimoine. Population : INSEE. Contexte : Université Côte d’Azur (2022-2026). Point de vigilance publié : la location saisonnière est très réglementée (déclaration et numéro d’enregistrement), à vérifier en mairie avant tout projet de courte durée.
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Paris~9 700 €/m² · 3 – 4,5 % brut · encadrement : oui
Prix : MeilleursAgents et SeLoger (2026). Rentabilité : ~3 à 4,5 %, logique de sécurité du capital plutôt que de rendement immédiat. Population : INSEE (2023-2026). Encadrement des loyers en vigueur : les leviers cités sur la page ville (meublé, colocation, complément de loyer) s’exercent à l’intérieur du dispositif, jamais au-dessus.
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Perpignan1 600 – 1 850 €/m² · 6 – 8 % brut · encadrement : non
Prix : efficity (juin 2026), MeilleursAgents (1er juillet 2026) et SeLoger (juillet 2026), trois estimateurs concordants. Rentabilité : plateformes privées (Rendify 7,4 %, Renta-Immo 8 %, Kazba 9,48 % avec une méthodologie propre). Loyer : Carte des loyers DGALN/ANIL millésime 2025 — 12,18 €/m² charges comprises tous appartements, 13,65 €/m² sur les T1-T2. Vigilance publiée : 14,6 % de logements vacants (INSEE, 2023). L’effectif étudiant retenu ne couvre que l’UPVD : BTS, IFSI et écoles privées ne font l’objet d’aucune consolidation officielle.
Rennes~4 040 €/m² · 4,5 – 6 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (~4 040 €/m²) et SeLoger (~3 700 à 3 880 €/m²), 2026. Rentabilité : les sources divergent de 4,5 à 6 % — la fourchette est publiée telle quelle. Contexte : Audiar, INSEE, L’Étudiant (2023-2026). Cadre légal : zone tendue depuis août 2023, mais pas d’encadrement des loyers — deux dispositifs distincts, souvent confondus.
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Saint-Étienne~1 230 €/m² · 8 – 11 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents, estimation au 1er juillet 2026 — la même page affiche une fourchette basse-haute de 881 à 1 900 €/m², soit plus du simple au double à l’intérieur de la commune. Rentabilité : Carte des loyers (ANIL / ministère du Logement / INRAE, millésime 2025, commune 42218), 9,88 €/m²/mois charges comprises tous appartements et 11,44 €/m²/mois sur les 1-2 pièces. Population et 59,3 % de locataires : INSEE, recensement 2023. Ni encadrement des loyers, ni zone tendue.
Strasbourg~3 724 €/m² · 3,5 – 6,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents (~3 724 €/m²) et SeLoger (~3 752 €/m²), juillet 2026. Rentabilité : plateformes spécialisées — aucun organisme public ne publie de rendement locatif. Population : INSEE, recensement 2023. Effectif étudiant : Université de Strasbourg. Cadre légal : zone tendue, sans encadrement strict (vérifié sur service-public.gouv.fr en 2026) ; sujet débattu en vue des municipales 2026, à revérifier après les élections.
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Toulon~3 100 €/m² · 5 – 6,5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents au 1er juillet 2026 — 3 168 €/m² à Toulon, 3 062 €/m² à La Seyne-sur-Mer. Rentabilité : loyer d’annonce de l’ordre de 12 à 14 €/m²/mois (Carte des loyers ANIL 2025 et observatoire local des loyers du Var) rapporté au prix communal. Vacance : 3,6 % à Toulon contre 7,9 % à La Seyne (INSEE, 2023). Cadre légal : pas d’encadrement strict (fiche F1314), mais classement en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié) — préavis d’un mois et loyer de relocation plafonné.
Toulouse~3 560 €/m² · 4 – 5 % brut · encadrement : non
Prix : MeilleursAgents et SeLoger (~3 560 €/m², 2026) ; ~3 170 €/m² dans l’ancien selon les Notaires de Toulouse. Rentabilité : estimations de marché 2025-2026. Population : INSEE. Effectif étudiant : Université Fédérale (2023-2026). Cadre légal : pas d’encadrement des loyers, aucune candidature déposée (vérifié sur service-public.gouv.fr en 2026).
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Reprenez ces données. Vous n’avez pas à demander.
Ces données sont librement réutilisables par la presse et les créateurs de contenu, à condition de citer « Observatoire du locatif 2026, Immobilier Solutions » et de faire un lien vers cette page.
Cela couvre le tableau complet comme un chiffre isolé, en article, en infographie, en vidéo, en podcast ou en support pédagogique, y compris à usage commercial. Aucune démarche préalable, aucune autorisation à demander, aucun délai de réponse à attendre.
Deux demandes, seulement : reprenez la date de relevé (juillet 2026) avec le chiffre, et gardez le mot « brute » quand vous citez une rentabilité. Un chiffre de marché sorti de sa date, ou une rentabilité brute présentée comme un rendement, devient faux — et c’est votre lecteur qui le paie.
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<a href="https://immobilier.solutions/observatoire-investissement-locatif">Observatoire du locatif 2026, Immobilier Solutions</a> (données arrêtées à juillet 2026)Le tableau complet est directement copiable depuis cette page. Si un format de fichier vous arrange mieux (tableur, CSV) ou s’il vous faut le détail d’une commune, écrivez-nous : voir le contact presse ci-dessous.
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Journalistes, rédactions, chercheurs, créateurs : vous pouvez demander le détail des données d’une ville, la précision d’une source, ou une interview de Coline Clapes, fondatrice d’Immobilier Solutions, sur l’investissement locatif, le financement d’un premier bien ou la lecture des chiffres de marché.
Merci d’indiquer « Presse — Observatoire » en objet. Rappel utile avant une sollicitation : Immobilier Solutions est un organisme de conseil et de formation, sans carte professionnelle. Nous ne commentons ni un bien précis, ni une transaction, ni la valeur d’un patrimoine, et nous ne donnons aucun conseil en investissement personnalisé dans le cadre d’une interview. En savoir plus sur Coline Clapes.
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Ce tableau élimine des villes, il n’en choisit aucune à ta place. Le travail qui décide de la qualité d’une opération commence après : recalculer la rentabilité sur un bien précis, lire les diagnostics, vérifier les charges de copropriété, contrôler le cadre juridique à l’adresse exacte. Voilà où continuer.
Questions fréquentes
L’observatoire : vos questions
Sur les 24 villes de l’observatoire, les rentabilités brutes indicatives les plus élevées ressortent à Saint-Étienne et Mulhouse (jusqu’à 11 %), portées par des tickets d’entrée très bas — à mettre en regard de la vacance et du risque locatif propres à ces marchés. À noter : une étude privée relayée début 2026 place Grenoble en tête des 11 grandes villes qu’elle compare (~5,7 % brut en moyenne — estimation, loyers encadrés à respecter). Une rentabilité brute élevée ne fait pas tout : il faut intégrer charges, fiscalité, vacance et travaux pour obtenir le rendement net-net, à calculer bien par bien.
La révision annuelle d’un loyer en cours de bail est plafonnée par l’IRL (indice de référence des loyers). Dernier indice publié : IRL du 2ᵉ trimestre 2026 = 148,37 en France métropolitaine, soit +1,15 % sur un an (INSEE, publié le 10 juillet 2026) — en réaccélération après +0,78 % au 1ᵉʳ trimestre. Prochain indice (T3 2026) : 15 octobre 2026. Dans les villes appliquant l’encadrement des loyers, le loyer doit en plus rester sous le loyer de référence majoré.
Parmi les villes analysées, Lille, Grenoble, Montpellier, Lyon, Bordeaux, Paris appliquent l’encadrement des loyers (loyers de référence) en 2026, selon la liste officielle de service-public.gouv.fr. Les autres relèvent au plus du régime de « zone tendue », qui est un dispositif distinct. C’est un paramètre clé à intégrer au calcul de rentabilité.
Les prix au m² sont croisés à partir de sources publiques et spécialisées (MeilleursAgents, SeLoger, efficity, Orpi, Notaires/DVF, INSEE), datées de juillet 2026. Le statut d’encadrement des loyers est vérifié sur service-public.gouv.fr. Les rentabilités brutes, en revanche, ont des origines inégales et nous le disons plutôt que de les uniformiser : calcul refaisable à partir des loyers publiés par la Carte des loyers de l’ANIL pour trois villes, estimateurs privés nommés pour cinq, relevé qui nous est propre pour Grenoble, et simples estimations de marché sans source nommée pour les 15 autres. Ce sont des ordres de grandeur indicatifs, à recalculer sur chaque bien précis — ils ne constituent pas une promesse de rendement. Le détail source par source figure dans la section « Fiches de source, ville par ville ».
Oui, sans nous demander la permission. Ces données sont librement réutilisables par la presse et les créateurs de contenu, à condition de citer « Observatoire du locatif 2026, Immobilier Solutions » et de faire un lien vers https://immobilier.solutions/observatoire-investissement-locatif. Cela vaut pour le tableau complet comme pour un chiffre isolé, en article, en infographie, en vidéo ou en podcast. Une seule chose nous importe : que la date de relevé (juillet 2026) et la nature brute et indicative des rentabilités soient reprises avec le chiffre.
Parce qu’aucune source ne publie la donnée à cette échelle, et que nous préférons l’écrire plutôt que de l’estimer. 8 des 24 villes portent la mention « non mesurée » pour la tension locative : aucun organisme public ne publie de délai de relocation ni de nombre de candidats par annonce pour ces communes. De même, 10 villes n’affichent pas d’effectif étudiant et 5 n’affichent pas de population, faute de chiffre publié à la bonne maille sur la page ville correspondante. Une case vide est une information : elle vous dit exactement où s’arrête le vérifiable.
Parce que ce sont les chiffres que nous utilisons nous-mêmes en formation et en accompagnement, et qu’ils sont plus utiles publiés que gardés. Précision qui a son importance pour un journaliste : Immobilier Solutions ne détient aucune carte professionnelle. Nous ne cherchons, ne visitons, ne négocions et ne gérons aucun bien, et nous n’avons aucun bien à vendre. Aucun intérêt de transaction n’oriente donc ces chiffres — nous n’avons rien à gagner à ce qu’une ville paraisse plus attractive qu’une autre.
Non. Ce sont des observations de marché datées, à l’échelle communale, publiées à titre d’information. Elles ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’achat, ni une promesse de rendement, de délai ou de plus-value. Une moyenne de ville ne dit rien de l’adresse que vous visez : tout projet se recalcule bien par bien, sur les diagnostics, les charges réelles et les comptes de copropriété du logement précis.