En juillet 2026, sur les 18 villes suivies par cet observatoire, le prix moyen d'un appartement s'échelonne de ~1 900 €/m² (Lens) à ~9 700 €/m² (Paris), pour des rentabilités brutes indicatives de 3 % à 7,5 %. 6 d'entre elles — Lille, Grenoble, Montpellier, Lyon, Bordeaux, Paris — appliquent l'encadrement des loyers. L'IRL du 2ᵉ trimestre 2026 s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an (INSEE, 10 juillet 2026). Chiffres indicatifs, à recalculer bien par bien.
En un coup d'œil
Les classements 2026
🔝 Meilleures rentabilités brutes
💶 Tickets d'entrée les plus bas
La donnée complète
18 villes comparées
Classées de la meilleure rentabilité brute au profil le plus patrimonial. Chiffres indicatifs juillet 2026.
| Ville | Prix / m² | Rentabilité brute | Encadrement | Profil |
|---|---|---|---|---|
| Lille | ~3 400 € | 5 – 7,5 % | ✅ Oui | 3ᵉ pôle étudiant — colocation, LMNP |
| Lens | ~1 900 € | 6,5 – 7,5 % | — | Le ticket d'entrée le plus bas |
| Angers | ~3 261 € | 5 – 7 % | — | Qualité de vie n°1, prix bas |
| Nancy | ~2 400 € | 5 – 7 % | — | Grande ville étudiante accessible |
| Lorient | ~2 700 € | 5 – 7 % | — | Bretagne : décote + emploi |
| Dijon | ~2 750 € | 5,5 – 6,5 % | — | Étudiant + tourisme |
| Marseille | ~3 650 € | 5 – 6,5 % | — | Métropole en transformation |
| Grenoble | ~2 550 € | 4,5 – 6,5 % | ✅ Oui | 1ʳᵉ / 11 grandes villes pour le rendement (étude 2026) |
| Strasbourg | ~3 724 € | 3,5 – 6,5 % | — | Capitale européenne, frontalier |
| Montpellier | ~3 433 € | 5 – 6 % | ✅ Oui | 3ᵉ ville étudiante |
| Rennes | ~4 040 € | 4,5 – 6 % | — | 2ᵉ ville étudiante, Paris 1h25 |
| Lyon | ~4 650 € | 3 – 6 % | ✅ Oui | 3ᵉ ville de France, très liquide |
| Nantes | ~3 455 € | 4 – 5,5 % | — | Métropole très dynamique |
| Toulouse | ~3 560 € | 4 – 5 % | — | 1ʳᵉ ville étudiante, aéronautique |
| Bordeaux | ~4 350 € | 3 – 5 % | ✅ Oui | Paris 2h04, prix stabilisés |
| Nice | ~5 150 € | 3,5 – 5 % | — | Littoral prestige + saisonnier |
| Annecy | ~4 500 € | 3,5 – 5 % | — | Frontalier suisse, fort pouvoir d'achat |
| Paris | ~9 700 € | 3 – 4,5 % | ✅ Oui | Valeur refuge, faible vacance |
Sources : MeilleursAgents, SeLoger, Notaires / DVF, INSEE (juillet 2026) pour les prix et rentabilités ; service-public.gouv.fr pour l'encadrement des loyers. Rentabilités brutes indicatives — le rendement net-net dépend des charges, de la fiscalité, de la vacance et des travaux, à calculer bien par bien. Ces données ne constituent pas une promesse de rendement.
Questions fréquentes
L'observatoire : vos questions
Sur les 18 villes de l'observatoire, les rentabilités brutes indicatives les plus élevées ressortent à Lille et Lens (jusqu'à 7,5 %), portées par un ticket d'entrée bas (Lens) ou des stratégies de colocation (Lille). À noter : une étude privée relayée début 2026 place Grenoble en tête des 11 grandes villes qu'elle compare (~5,7 % brut en moyenne — estimation, loyers encadrés à respecter). Une rentabilité brute élevée ne fait pas tout : il faut intégrer charges, fiscalité, vacance et travaux pour obtenir le rendement net-net, à calculer bien par bien.
La révision annuelle d'un loyer en cours de bail est plafonnée par l'IRL (indice de référence des loyers). Dernier indice publié : IRL du 2ᵉ trimestre 2026 = 148,37 en France métropolitaine, soit +1,15 % sur un an (INSEE, publié le 10 juillet 2026) — en réaccélération après +0,78 % au 1ᵉʳ trimestre. Prochain indice (T3 2026) : 15 octobre 2026. Dans les villes appliquant l'encadrement des loyers, le loyer doit en plus rester sous le loyer de référence majoré.
Parmi les villes analysées, Lille, Grenoble, Montpellier, Lyon, Bordeaux, Paris appliquent l'encadrement des loyers (loyers de référence) en 2026, selon la liste officielle de service-public.gouv.fr. Les autres relèvent au plus du régime de « zone tendue », qui est un dispositif distinct. C'est un paramètre clé à intégrer au calcul de rentabilité.
Les prix au m² et les rentabilités brutes sont croisés à partir de sources publiques et spécialisées (MeilleursAgents, SeLoger, Notaires/DVF, INSEE), datés de juillet 2026. Le statut d'encadrement des loyers est vérifié sur service-public.gouv.fr. Ce sont des ordres de grandeur indicatifs, à recalculer sur chaque bien précis — ils ne constituent pas une promesse de rendement.